作者：神鎮的貓總

來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）

融創無法回避一個問題：上半年到底拿了多少地？

從中期報告主動披露來看，上半年融創新增權益土地儲備建筑面積1709萬平方米，權益貨值為2135億元。

整個2020年，融創新增土地儲備是5877萬平方米。從數據來看，融創上半年拿地尚不及去年的一半，投資力度風險仍在可控范圍內。

截至6月末的連續12個月里，融創累計權益拿地銷售比為28.5%；上半年的權益拿地銷售比為37.9%，符合40%的監管政策要求。

從絕對值來看，融創上半年拿地金額確實高了一點，拿地的平均地價也有所上升。

但從中報的陳述來看，融創有拿地的底氣，對潛在的市場風險，也做好了充分準備。

首先是快速銷售。

上半年，融創實現合同銷售金額3207.6億元，同比增長64%；實現銷售面積2194.5萬平方米，同比增長56.4%。

銷售的快速增長，實質上讓融創有一定的“補倉”壓力。

截至上半年末，融創的權益土地儲備建筑面積為1.64億平方米，僅略微高出去年末的數字。

銷售快速增長，但融創的運營成本增速較低，銷售成本增速遠低于銷售增速，行政開支維持去年水平，利息開支降低21億元，并最終實現財務成本的正向收入。

中期業績會上，融創董事會主席孫宏斌強調，未來三年第一目標是降低融資成本，利率要從8%降到5%，要把信用評級做到投資級，“不僅僅要降低負債率，還要降低負債規模。”

其次，是嚴控下半年拿地。

任何一家企業，不可能無視政策監管，融創為自己定下了清晰管控目標：下半年權益拿地銷售比控制在20%以內，全年權益拿地銷售比控制在30%以內。

融創2021年銷售目標為6400億元，也就是說，融創下半年拿地權益總價應該要控制在700億以內，不排除拿地的節奏進一步放緩。

孫宏斌強調，這個比較保守的目標和市場判斷有關。

下半年市場壓力比較大，一方面是企業壓力大了后就會降價，另一方面是調控政策堅決，使得房價沒有上漲預期，購買力受到影響。

第三個策略，是升級企業戰略目標。

從2017年開始降杠桿，融創從“紅檔”企業降至“黃檔”，截至上半年末，已非常接近“綠檔”，凈負債率86.6%，現金短債比1.11，剔除預收款項后的資產負債率為76%。

融創降負債最大的“功臣”有兩個，一個是銷售額增長，從3000億元規模翻倍至6000億規模；另外一個就是項目合作的增加。

5月底的股東大會上，孫宏斌就解釋：“雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實際上融創需要投入的資金并不多。”

在房地產上半場，融創憑借“更快速、更均好、更優質、更深耕”的優勢，躋身行業頭部。在規?？焖僭鲩L的同時，不可避免地出現了階段性負債偏高。

此次中報里，融創提出了”四更”經營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值。融創坦言這一準則是團隊基本做事原則，是以利潤、客戶滿意度、安全穩健為核心，提升綜合競爭力。

在孫宏斌看來，所謂企業安全有三個維度：符合國家政策導向；別人認為你安全；自己覺得真的安全。

老孫的思路解釋向來清奇：別人認為你安全是從三條紅線指標和利息成本來看，所以要達成指標和提高信用評級，這是一個非常高的目標；但別人認為你安全也不一定是安全的，三條綠線的公司也不一定沒有風險，所以我們下一步要更安全、更從容、更長期、更有價值。

在此背景之下，號稱“并購之王”的孫宏斌，首次透露出對并購的意興闌珊。

“目前所有的企業無論你開什么價，我都是沒有辦法并購的，因為我還要同時并購你的債務。”

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原標題： 孫宏斌：無論你開什么價 目前都沒法并購