克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
出售資產是房企緩解流動性燃眉之急的重要途徑，但市場卻面臨無人接盤的隱憂，信托公司入局接盤無疑是重大利好。
自2021年底《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》出臺以來，政策端不斷加碼，引導優質房企通過收并購加快市場出清。但從目前進展來看，政策效應有限，盡管招商蛇口、華潤置地、建發房產、大悅城等房企并購融資均有落地，但收并購仍保持謹慎。
相較之下，信托公司則表現尤為積極，2022年已有多起接盤動作。在市場低迷、違約風險延續的背景下，信托公司為何迎難而上？其背后意圖何在？信托公司的入局能否真的能給房地產行業帶來轉機？
01 五礦、光大信托出手接盤為出險房企輸血
當前，出售資產是房企緩解流動性燃眉之急的重要途徑，但市場卻面臨無人接盤的隱憂，信托公司入局接盤無疑是重大利好。尤其對于出險房企來說，可以快速獲得有效輸血、緩解債務壓力，同時也有利于借助資本市場盤活資產，對于行業保交付、維護購房者權益都有著積極影響。
2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協議，向其出售4個項目的相關股權，轉讓總對價21.3億元。通過此次股權轉讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項目涉及的債務約70億元。此外，信托公司接管之后，將向項目公司注入資金，滿足正常運營管理需求，后期項目建設、交付也將得以保障，可以說是一舉兩得。
02 信托公司“迎難而上”，背后意圖仍在自保
2022年房地產行業整體發展態勢并不明朗，一方面銷售持續低迷，市場信心有待進一步恢復，另一方面流動性問題仍舊突出，償債壓力下，違約風險猶存。在此背景下，信托公司逆市投資引發行業關注，其背后意圖何在？
我們認為，弱市抄底存在機會，但是風險甚大，信托公司接盤動機更多出于自保。其一，房地產領域一直備受信托投資青睞，但經歷2021年下半年流動性危機，違約頻發，信托公司也首當其沖，處境相當被動。據數據統計，2021年房地產信托違約規模超900億元，今年違約壓力仍高居難下。
目前，多家信托公司都與房企就還款事項深陷泥沼。其中，中信信托尚未就60億信托還款計劃與世茂集團達成一致，中融信托與華夏幸福的談判也未有定數，或將對簿公堂。此外，因房地產業務違規處罰的現象也時有發生，3月2日，中融信托就因向“四證不全”地產項目投放信托資金被罰20萬元。整體來看，房地產投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。基于此，相比低位抄底，如何自救是當下信托公司最大挑戰。
其次，從信托公司接盤項目來看，原本即存在股權掛鉤，繼而更多尋求控制權，以五礦信托接盤杭州橙光置業為例，接盤前持股30%，接盤后持股99%。目前來看，相較于被動等待房企修復，信托公司從已投項目出發，接盤更多股權，有利于掌握主動權，再通過尋求代建、引入資金等方式保證項目建設，能夠更快回籠資金，這種模式對于與出險房企共投項目尤為適用。
目前，市場信托接盤方以央企、國企、大型優質高效民企為主。對于信托公司來說，通過股權投資接盤確實是改變被動局面的可參考路徑，但也極為考驗風控能力和運作效率。當前房地產市場現狀下，不確定性風險甚大，信托公司在地產項目選擇、評估定價、后期去化等多方面都臨挑戰，疊加信托市場自身動蕩不安，也難成“救世主”，我們認為，中短期內，信托市場對于房地產股權投資勢必保持謹慎，以機會型投資為主。
但是，從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨，而逐步減輕重資產的拖累是縮表的一大挑戰，借助資本市場進行輕型化轉型無疑是一大突破口，這將驅動房企與信托等金融機構合作進一步加強。未來，信托公司等金融機構將是開發項目重資產的主要持有者，房企則轉向提供代建、設計建造、營銷管理服務端。在此趨勢下，也將倒逼信托公司等金融機構強化房地產股權投資專業化管理能力，優勢企業將享受更多趨勢紅利。
總的來看，在地產出售熱潮下，信托公司逆市接盤，對緩解行業流動性壓力、加速市場出清有著重要的意義。但目前，信托市場受房地產違約牽連，處境不容樂觀。從接盤動機來看，主要還是出于自保、加快回籠資。我們認為，中短期內，信托市場對于房地產領域整體將保持謹慎，但未來，股權投資合作模式或進一步深化，這也將倒逼信托公司專業化的提升。
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