作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

近期，REITs市場正經(jīng)歷一場引人關注的撤回潮，這一現(xiàn)象背后隱藏著復雜的市場動態(tài)與企業(yè)決策邏輯，對REITs市場的長遠發(fā)展有著深遠影響。

自2026年1月以來，REITs市場撤回動作頻繁。1月24日，建設銀行公告撤回建信住房REITs的申報；同日，富國首創(chuàng)水務REIT也撤回了新購入資產(chǎn)的審批。1月23日，深交所公募REITs信息平臺顯示，萬緯倉儲物流REITs和金風新能源REITs狀態(tài)更新為終止（撤回）。更早的1月19日，電子城公告撤回其公募REITs的申報。如此密集的撤回動作，在REITs市場掀起波瀾。

企業(yè)撤回REITs申報，首先源于自身的發(fā)展規(guī)劃與運營需求。富國首創(chuàng)水務REIT的原始權益人首創(chuàng)環(huán)保公告稱，經(jīng)與基金管理人充分溝通，因規(guī)劃調(diào)整，由基金管理人決議提交終止審核申請。金風科技（金風新能源REITs原始權益人的母公司）則表示，為進一步整合項目資源，優(yōu)化運營管理，于2026年1月16日決定終止本REITs項目申報發(fā)行工作。建信住房REITs同樣是因為“為進一步整合項目資源，優(yōu)化運營管理”而撤回申報。這些案例表明，企業(yè)在面對市場變化和自身發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整時，會靈活選擇撤回REITs申報，以更好地配置資源、提升運營效率。

從發(fā)行數(shù)據(jù)來看，REITs市場發(fā)行景氣度下降是促使企業(yè)撤回的重要因素之一。回顧過往，2021年新發(fā)行上市的公募REITs產(chǎn)品有11只，發(fā)行規(guī)模合計達到364.13億元；2022年新發(fā)行13只，規(guī)模合計419.48億元；2023年新發(fā)行5只，規(guī)模達170.92億元；2024年新發(fā)行29只，規(guī)模合計655.17億元。然而，2025年只發(fā)行了20只REITs，發(fā)行規(guī)模僅407.81億元，較2024年明顯縮水。市場發(fā)行規(guī)模的萎縮，反映出投資者對REITs產(chǎn)品的熱情有所降溫，企業(yè)在這種情況下選擇撤回申報，或許是出于對市場風險的謹慎考量。

發(fā)行的景氣度是與REITs市場的價格走勢密切相關的。據(jù)中證REITs全收益指數(shù)，2024年1月10日，指數(shù)從近幾年來的最低點795.88點，持續(xù)爬升到2025年6月20日1124.63點后，便開始長達近半年之久的下滑，直至2025年年初才有所企穩(wěn)。

據(jù)wind數(shù)據(jù)，2024年全年，中證REITs全收益指數(shù)上漲了13.92%，而2025全年只有3.60%，這與當年發(fā)行數(shù)量和金額的高低基本吻合。

2024年REITs市場的回暖，也是得益于降準降息、A股市場萎靡等外部因素，以及REITs產(chǎn)品的穩(wěn)定分紅和價格處于洼地等內(nèi)部因素。

但2025年的降準次數(shù)較2024年少一次，而且，在A股924行情過后，滬指從3000點下方起步，目前已漲至4000點出頭，在1月15日央行進一步下調(diào)各類結(jié)構性貨幣政策工具利率0.25個百分點后，滬指有望沖擊5000點。

滬指與中證REITs全收益指數(shù)呈現(xiàn)較強的負相關關系，當A股較為景氣時，往往會虹吸REITs市場本就不多的流動性，持續(xù)走高的滬指對2026年中證REITs全收益指數(shù)構成了巨大壓力。

企業(yè)撤回行為不僅與自身因素有關，還與整個REITs市場的表現(xiàn)密切相關。當市場整體走弱時，新發(fā)行的REITs產(chǎn)品估值面臨壓力，個別非熱門產(chǎn)品甚至會在首次上市后不久遭遇破發(fā)。如中信建投沈陽國際軟件園REIT，11月7日下跌1.64%，報收3.6元，跌破發(fā)行價。破發(fā)現(xiàn)象不僅降低了投資者對后續(xù)擴募的信心，也影響了企業(yè)的融資計劃和市場預期，進一步促使企業(yè)謹慎對待REITs申報。

2025年12月31日發(fā)布的《上海證券交易所公開募集不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號——審核程序(試行)》和《深圳證券交易所公開募集不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務指引第4號——審核程序(試行)》，其中提到，管理人主動要求撤回申請的，交易所可以終止審核。另外，管理人主動要求中止審核且理由正當，交易所也可以中止審核，但中止審核的期限不超過3個月。

這一政策為申報公募REITs的企業(yè)提供了靈活選擇的空間。當市場行情不佳時，為保護投資者利益，可主動撤回申請；待市場行情好轉(zhuǎn)并穩(wěn)定，或者完成“進一步整合項目資源，優(yōu)化運營管理”等工作后，企業(yè)再次申報公募REITs。

天風證券的研報也認為，這種集中撤回的現(xiàn)象，與滬深交易所發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關。這一落地于去年12月31日的新規(guī)，首次明確了公募REITs審核可能“暫停”或“徹底終止”的具體情形，進一步完善了項目從申報到上市的制度鏈條。

相關從業(yè)人士公開表示，新規(guī)實施后，在申報前需要強化盡調(diào)，保證財務數(shù)據(jù)有效性以及項目的合規(guī)性，這些都需要提前好好規(guī)劃，避免因材料問題導致終止。此前部分項目存在“先申報再完善”的模式，新規(guī)明確審核底線后，申報材料質(zhì)量要求顯著提升。

從短期來看，集中撤回現(xiàn)象可能會給市場帶來一定的陣痛。一方面，投資者可能會對 REITs 市場的穩(wěn)定性產(chǎn)生擔憂，影響市場信心；另一方面，已申報項目的撤回可能會打亂企業(yè)的融資計劃，對企業(yè)的資金安排造成一定壓力。然而，從長期來看，這一現(xiàn)象有利于保護原始權益人和二級市場投資者的利益，有助于公募 REITs 市場的長期發(fā)展，給原始權益人調(diào)整的空間，也給二級市場投資者逐步適應市場走向的變化。

從長期來看，撤回潮不僅有利于整體市場的健康發(fā)展，對已上市REITs產(chǎn)品也會產(chǎn)生一定影響。在市場整體氛圍不佳的情況下，已上市REITs產(chǎn)品的價格可能會受到壓制，交易活躍度下降。投資者可能會更加謹慎地對待已上市REITs產(chǎn)品，導致其流動性降低。然而，對于一些優(yōu)質(zhì)的基礎設施項目，其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和分紅能力仍然具有吸引力，長期來看，市場走弱可能會為投資者提供更好的買入機會。

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原標題： 睿見丨REITs市場“撤回潮”涌動：密集動作背后的市場變局