作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)

對于地產行業來說，如今已經到了如履薄冰的時刻，任何一筆還不起的債務，都會像壓死駱駝的最后一根稻草，威力巨大。

這一年來，我們看到了太多種類的房企暴雷案例：

有的房企沒有按時償還銀行貸款，從而被銀行拉黑。

有的房企發行了大量的境內債、美元債，到了兌付期一籌莫展，把信用消耗殆盡。

甚至有的房企連信托、商票等小額融資均無法按期足額兌付本息，引起圈子軒然大波。

那下一個暴雷的產品會是什么呢？

很多人都猜不到，居然是房企的理財產品！

01

就在幾天前，華南某TOP30房企內部理財產品爆雷了，而且還是官方親口承認的。

房企方面披露稱：相關的基金和定融產品總額約為60億元，其中公司擔保的部分投資產品出現逾期兌付。

自11月22日來，該房企遇到一路紅燈，境內債展期、美元債重組、信托違約，這次的理財產品的爆雷，只能說是意料之中，雖遲但到。

之前的那些債券展期對于金融機構債主來說，或許沒那么痛，但理財產品的暴雷，則是真真切切傷害到了員工和投資人的利益。

據悉，這波暴雷涉及全部投資人大概1500人，員工及親友占了一半以上。也就是說，自家員工賺的辛苦錢、以及親戚朋友的積蓄就這么被套牢在里面了。

面對這種如“自家花園失火”的局面，該房企召開紓困會議，稱“盡管外資評級機構不斷下調該房企評級，但公司仍以各類債券、基金不逾期為首要目標，包括從區域公司歸集資金、出售城更股權、引入戰投及主席個人認購定增股票、乃至出售物業優質資產等，公司幾乎做了所有嘗試。”

簡而言之就是，為了不逾期兌付，該房企盡了最大的努力還是失敗了。

最后解決方法只能二選一：要么現金兌付——慢慢還，要么實物兌付——買奧園的房。

還是那句話，地產寒冬，人人自危。

02

事實上，該房企并非個案。

今年以來，包括恒大、佳兆業、陽光城、寶能紛紛爆出理財產品地震，理財總額和投資客戶一個比一個驚人。

9月，恒大財富被爆暫停兌付，發布的“超收寶”產品涉及融資總額超過400億元！

投資者大部分是恒大員工，在2017年承諾年化利率25%，300萬元起投，事實上10萬就可以起投了，也有不少員工拿著三四萬，再和親戚朋友湊夠10萬，就參與投資了。

當初泡沫吹得有多大，如今暴雷聲就有多驚人。

最后恒大沒辦法，給出了現金分3年兌付、打折購房等方案，恐怕恒大的困難遠遠不止暴雷這么簡單了。

11月，佳兆業發布的錦恒財富產品出現逾期兌付，逾期金額為3億元，據稱理財產品的總金額高達127億！

細究背后原因，實則是因11月那波美元債利息未兌付、美元債被拋售，市場對這個“三道紅線”轉綠的優等生出現情緒變動，由此引發的一系列流動性危機。

但比恒大好不少，佳兆業通過抵押旗下物業公司部分股權融資、以及加速項目去化回款，得到了不少現金流喘息。

最后也給出了大方的處理方案——展期3年全部現金分期兌付，對于延期兌付的本金，按照一年期商業貸款基準利率4.35%向投資人支付延期利息。

此外，還有陽光城200億理財產品逾期，寶能發布的前海世紀私人財富產品地震，涉及80億的總額.....

以上這些房企都有一個共同點，就是在理財暴雷之前，已經出現了不同程度的債券逾期、貸款無法兌付等問題。

出現后來的理財暴雷，說明資金危機惡化的程度已經到晚期了。

03

以前叫它為小甜甜，現在都叫牛夫人，說的就是房地產的理財產品。

如今相繼出現的理財產品地震，很大部分原因在于地產繁榮時期，房企無序增長，加杠桿擴張，發布的融資產品超出了承受范圍，遇到行業下行，暴雷就發生了。

15-19年間，互聯網金融一片混亂，違規違法現象頻發，普通民眾也看清了現狀，選擇了具有雄厚資金實力的理財機構進行背書，比如地產企業，憑借著龐大現金流和資產優勢，是不少人理財投資的首選。

很多房企在幾年前都推出了自己的理財產品，例如恒大推出“恒大金服、恒大保險”，萬達財富推出理財產品“員工寶”。

這類理財產品承諾的年化利率都非常可觀，例如融創內部發行名為“樂金融”理財產品，年化利率宣稱可達10.5%，萬達的“員工寶”年化利率宣稱6.5%，基本都是承諾一年期可兌現。

而地產行業的員工購買房企的理財產品，在業內更是福利了。因為這些以底層資產擔保發售理財產品，往往以較高的年化回報率，一般都會在10%以上。

為了打消顧慮，內部員工帶頭購買，甚至強制攤派額度。

在行業上升期，這些產品風險都不大，隨著房價一路上漲，這些房企獲得巨大利潤，足夠兌付每年金融產品所產生的利息，發行更多理財金融產品，融到錢后再擴大市場規模，如同滾雪球一般。

這兩年，行業進入下行期，隨著“房住不炒”政策逐步落實，全國房地產市場迅速降溫，“三道紅線”對開發企業的制約，銀行政策全面收緊，開發商融資渠道變窄。

由于房地產市場降溫，一方面是房子難賣，資金回籠周期變長；另一方面融資困難，再加上開發企業此前盲目樂觀，投資了大量非主營產業，導致資金鏈變得非常脆弱。

以上原因疊加下，無論是債券、信托、商票還是理財產品，都可能隨時暴雷，而投資者想收回成本，也變得越發困難。

04

投資需謹慎，入市有風險，特別是在寒冬的房地產行業，尤其如此。

隨著房企理財產品暴雷頻發，后續必然會引起部門重視，那些長期處于監管灰色地帶的理財產品，比如有的房企通過子公司集資那種，要萬分小心，指不定哪天就成為殺雞儆猴的對象。

上周五，恒大正式官宣違約，包括廣東省政府、央行、銀保監會、證監會、住建部等五部門緊急發聲定調。

或許，對于恒大財富的投資者而言，可以稍微的寬慰一點，有廣東省政府進場事情應該不會更壞了。

而對于其他房企理財的投資者而言，或許更希望地方政府派駐工作組能夠成為一個標配。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 房企“理財產品”，接連爆破了