作者：神鎮(zhèn)的貓總

來(lái)關(guān)注兩宗交易，一宗是杭州濱江接盤(pán)陽(yáng)光城的眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目，股權(quán)交易對(duì)價(jià)是56.32億元。

陽(yáng)光城并不能從交易中獲得現(xiàn)金，股權(quán)交易款將對(duì)沖陽(yáng)光城對(duì)中融信托債務(wù)33億元，以及陽(yáng)光城對(duì)濱江集團(tuán)債務(wù)23.3億元

此外，陽(yáng)光城對(duì)交易項(xiàng)目公司有近15億元債務(wù)，將得到豁免。也就是說(shuō)，濱江集團(tuán)的總代價(jià)將高達(dá)71.3億元。

去年7月底，陽(yáng)光城以61.42億元代價(jià)，從國(guó)資公司手中接盤(pán)眾泰小鎮(zhèn)。更早之前，國(guó)資公司以40億元在破產(chǎn)重整中獲得該項(xiàng)目。

從破產(chǎn)重整到國(guó)資接盤(pán)，再到陽(yáng)光城接盤(pán)后轉(zhuǎn)賣(mài)還債，生動(dòng)體現(xiàn)了土地資產(chǎn)的價(jià)值裂變，以及地產(chǎn)商各種融資騰挪。

與許家印不賤賣(mài)資產(chǎn)一樣，眾泰小鎮(zhèn)資產(chǎn)價(jià)值也絕不能主動(dòng)降低，這中間牽扯著各方債務(wù)與利益，必須負(fù)重前行。

這宗交易看似是各方保全自我，而進(jìn)行的資產(chǎn)騰挪，但濱江怎么看都像肩負(fù)著重要使命，有著逆勢(shì)擴(kuò)張的沖動(dòng)。

與之前在杭州闊綽拿地一樣，濱江擴(kuò)張底氣，來(lái)自于對(duì)市場(chǎng)、政府的熟悉，以及來(lái)自金融部門(mén)的支持。

濱江的風(fēng)險(xiǎn)偏好，得到了某種程度的修復(fù)。

另一宗交易尚未被證實(shí)，但卻十分具有風(fēng)向標(biāo)意義，即兩家深圳公司組成的聯(lián)合體，接洽深圳融創(chuàng)冰雪城項(xiàng)目。

2020年底，融創(chuàng)聯(lián)合珠海華發(fā)以127.1億元拿下冰雪城地塊，融創(chuàng)擁有該項(xiàng)目51%股權(quán)。隨著融創(chuàng)陷入現(xiàn)金流危機(jī)，這個(gè)項(xiàng)目同樣陷入僵局。

與陽(yáng)光城交易一樣，融創(chuàng)冰雪城項(xiàng)目是塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，目前也沒(méi)有顯性債務(wù)，如果順利出售，意味著融創(chuàng)將得到現(xiàn)金流，收購(gòu)方將得到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這一切的前提是收購(gòu)方不壓價(jià)，以及看好后市。

無(wú)論從市場(chǎng)角度，還是從紓困角度，深圳公司聯(lián)合體如果得到各方支持，都有動(dòng)力推進(jìn)這一交易。

一家房企巨頭現(xiàn)時(shí)否認(rèn)接洽這宗交易，透露出風(fēng)險(xiǎn)偏好的謹(jǐn)慎。當(dāng)然，這是一宗很有可能推進(jìn)中的交易，只需等待最終買(mǎi)主的出現(xiàn)。

目前房企融資壓力舒緩，但又面臨更加嚴(yán)重的銷(xiāo)售壓力，萬(wàn)科前四個(gè)月的銷(xiāo)售額同比下降近40%，碧桂園同比下降36.7%，融創(chuàng)同比下降50%。

此前，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)今年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額將下降10%左右，如今這一數(shù)字已上調(diào)至15%-20%。

也就是說(shuō)，房企融資壓力得到些許釋放，市場(chǎng)限制條件也開(kāi)始放松，今年整體市場(chǎng)呈現(xiàn)前低后高的趨勢(shì)，但銀行和房企的風(fēng)險(xiǎn)偏好并未完全修復(fù)。

此時(shí)，如果有一宗不是“保交付”、“紓困”意義的大宗交易出現(xiàn)，將具有完美風(fēng)向標(biāo)意義。

如果沒(méi)有的話，那就只能繼續(xù)等待，就像此前房企扛融資壓力時(shí)，一些企業(yè)快速陣亡，如今面臨市場(chǎng)壓力，仍有企業(yè)將繼續(xù)陣亡。

一些抄底的信號(hào)也開(kāi)始出現(xiàn)，如李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)在廣州的競(jìng)地。所有人都知道，需求不會(huì)快速全部消失，未來(lái)將會(huì)有更加穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。

提前是要活下來(lái)，所謂房地產(chǎn)新模式，可能第一步便是銷(xiāo)售額的下降。

誰(shuí)能承受住銷(xiāo)售額最大幅度的降低，誰(shuí)才可能最終守得云開(kāi)見(jiàn)月明。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 兩宗交易的風(fēng)向標(biāo)意義