項目概況

北京國泰奧北科技園是GT-Park運營管理的標桿產業(yè)園區(qū)項目。園區(qū)位于北京市海淀區(qū)，毗鄰奧林匹克森林公園，是城市相對罕有的生態(tài)商務園區(qū)。

國泰奧北科技園總用地面積3.5萬平方米，總建筑面積10.4萬平方米。2014年園區(qū)初期建設完工后，入駐第一批企業(yè)，2017年正式開園。項目整體分為東、西兩個區(qū)域，東區(qū)為2棟甲級寫字樓，西區(qū)為24棟小型花園式商務獨棟辦公樓。

 國泰·奧北科技園區(qū)基本情況表

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項目定位

國泰奧北科技園定位為服務于人工智能、大數據、TMT行業(yè)為主導的產業(yè)園區(qū)，現已入駐100多家高新科技企業(yè)。入駐企業(yè)可享受中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)政策和海淀區(qū)加快核心區(qū)“1+4”優(yōu)惠政策及服務。已入駐企業(yè)包括比特大陸、索為系統(tǒng)、山石網科、集創(chuàng)北方、中鋼設備、航天長屏等獨角獸企業(yè)，16家上市及準上市公司。2018年園區(qū)內企業(yè)總市值就已超過2000億元，企業(yè)總產值超過300億元，納稅額超過30億元。

國泰·奧北科技園區(qū)企業(yè)情況表

根據好租網的數據，國泰·奧北科技園區(qū)西區(qū)獨棟租賃價格在10元/㎡/日，東區(qū)寫字樓辦公區(qū)租賃價格8.5元/㎡/日，從定價上來看，項目的租賃價格在其所在的海淀清河區(qū)域處于高位。另外，經睿和智庫簡單測算，在當前滿租的情況下，奧北科技園的年租金可以達到2.7億元左右，收益水平較高。

數據來源：好租網 

項目亮點

奧北科技園高出周邊寫字樓租賃價格30%~50%的水平可謂不易。通過與GT-Park負責人的溝通，睿和智庫認為奧北科技園項目之所以有如此亮眼的表現，主要因為以下幾點：

奧北科技園的運營公司GT-Park，其背后的“大樹”是北京國泰創(chuàng)業(yè)投資集團（簡稱“國泰創(chuàng)投”）。根據IT桔子上披露的數據，截至目前國泰創(chuàng)投管理了18支基金，投資了60+家企業(yè)，投資領域集中在TMT、醫(yī)療健康、金融、硬件、大數據等高新科技類企業(yè)，投資金額超10億元。

國泰創(chuàng)投投資數量&投資金額情況 

來源：IT桔子

 國泰創(chuàng)投分行業(yè)投資情況 

來源：IT桔子

前期，國泰創(chuàng)投在投資板塊的積累為其在產業(yè)園區(qū)的發(fā)力提供了十足的底氣，奧北科技園開園初期就有10個被投高新科技類企業(yè)導入園區(qū)，園區(qū)的核心屬性——產業(yè)聚集效應自然生成。在園區(qū)引入了部分企業(yè)之后，企業(yè)吸引企業(yè)的法則開始發(fā)揮效應，GT-Park的園區(qū)招商進程大大加快。

同時，科創(chuàng)園區(qū)的發(fā)展又在反哺著投資條線。GT-Park運營團隊在長期與入駐企業(yè)的互動中，可以直觀感受到入駐企業(yè)的業(yè)務內容、人員屬性，這不僅加深了其對被投賽道的理解，還能將合適的入駐企業(yè)推介給投資團隊。據GT-Park負責人透露，目前奧北科技園區(qū)內被國泰創(chuàng)投投資的企業(yè)中將近一半的企業(yè)是入駐之后被投資的。

在產業(yè)園區(qū)運營的過往大多數案例中，產業(yè)園運營商提供增值服務基本就是個偽命題。入駐企業(yè)對運營商提供的“流水線”式的基礎服務、配套服務并不感冒；而企業(yè)所亟需的資源對接、技術服務、成果轉化這些專業(yè)化服務，一般的運營商又做不到。

園區(qū)企業(yè)對專業(yè)化資源的需求恰恰是GT-Park的優(yōu)勢所在。

在產業(yè)資源方面，GT-Park積累的20+行業(yè)協會資源，20000+高新科技產業(yè)上下游企業(yè)資源、200+投資機構資源，能夠為入駐企業(yè)提供專屬資源的導入；同時GT-Park還聯合其產業(yè)資源，每年主辦如中國機器人產業(yè)論壇、集成電路產業(yè)峰會等行業(yè)會議，每月組織走進園區(qū)企業(yè)活動，還設立了方便園區(qū)內企業(yè)間溝通的高管餐廳……不僅使相關入駐企業(yè)在行業(yè)上提高了聲量、挖掘了資源，也進一步擴大了自身的資源池。

在人才資源方面，GT-Park與清華、北大、北航、中科院等高校院所互動密切，能夠為入駐企業(yè)招引更多高科技人才。

復合型專業(yè)人才缺乏，是在睿和智庫產辦沙龍上頻繁被產業(yè)園高管提及的痛點。“不能深入理解業(yè)態(tài)”、“不懂如何對接平臺”、“沒有行業(yè)資源”……都是產業(yè)園運營中常出現的人才問題。

GT-Park針對這個問題，沒有借助外部團隊，而是在已有團隊中成立了資源中心，在其績效中著重加入了對“有效資源對接”的考核。“每月對接了多少有效資源？”、“與多少平臺、企業(yè)、協會達成了合作關系？”、“為投資團隊輸送了多少項目？”等這些問題都包含在考核中。

GT-Park認為，產業(yè)園區(qū)的運營不是單單服務入駐企業(yè)，而是要能夠擁有對接政府、行業(yè)組織、企業(yè)等各方資源的能力。只有“池子”不斷注入活水，魚兒才能活起來。