1.  1999年11月16日，魏秀萍與華僑出版社簽訂合同、委托書等，約定華僑出版社以魏秀萍個人名義購買房屋。

2. 1999年11月26日，賣方全聯公司與買方魏秀萍簽訂《北京市內銷商品房預售契約》。

3. 另查明，在簽訂《商品房預售合同契約》后，由于全聯公司與建筑商之間的糾紛，未為買受人辦理過戶登記手續。后由于涉案房屋被法院查封，亦無法辦理產權過戶登記。實際購房人華僑出版社交付全部價款并占有使用案涉房產。

4. 全聯公司欠付牛建公司工程款及利息、律師費、仲裁費，牛建公司依據仲裁裁決申請對上述房屋查封，目前是首輪查封。

5. 華僑出版社向查封法院提出執行異議被駁回后，繼而提起案外人異議之訴。

（一）華僑出版社與魏秀萍簽訂的合同、委托書等約定華僑出版社以魏秀萍名義向全聯公司購買案涉房屋。之后，華僑出版社支付了全部購房款，魏秀萍出具了《關于變更房屋所有權的申請》，申請將該房屋的所有權變更為華僑出版社。上述事實能夠證明華僑出版社作為真正的房屋買受人，就案涉房屋享有民事權益。牛建公司主張華僑出版社不是房屋買受人，從而不能主張相關權利，與事實不符。

（二）本案中，魏秀萍與全聯公司在執行過程中達成和解協議，約定全聯公司為魏秀萍辦理案涉房屋產權過戶登記手續，即雙方就繼續履行合同重新達成合意。該和解協議簽訂于一審法院依牛建公司申請而采取查封措施之前，符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”的條件。一審期間，各方當事人均認可華僑出版社以魏秀萍名義支付了全部購房款，并占有使用案涉房屋至今。由于全聯公司與施工承包方存在糾紛致房屋被法院查封，案涉房屋無法進行過戶登記，也即未辦理過戶登記并非魏秀萍的過錯。據此，魏秀萍就案涉房屋享有排除強制執行的民事權益。華僑出版社作為實際購房人，亦可代為享有并行使該權利。原審認定華僑出版社對涉案房屋享有的權利足以排除執行，并無不當。