F1.

去年年底，濱江戚老板就開(kāi)始謀劃著一場(chǎng)彎道超車的謀略。雖然此時(shí)，這家人均效能超過(guò)一個(gè)億的公司也開(kāi)始背腹受敵了。

所謂的背腹受敵來(lái)自于兩個(gè)方面：

1、結(jié)友不善：因陽(yáng)光城、融信等合作對(duì)手接連陷入財(cái)務(wù)困境，濱江不得不被動(dòng)式得收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)。

即便是不掙錢的項(xiàng)目，也得蘿卜青菜一鍋燉。

2、結(jié)轉(zhuǎn)壓力：從杭州新房限價(jià)明確寫(xiě)入土地出讓合同以來(lái)，杭州土地市場(chǎng)便開(kāi)始打起了明牌。

而濱江憑借著極致的操盤(pán)速度和產(chǎn)品口碑，快速的適應(yīng)了這種游戲模式。但如戚老板在去年一批次集中供地所說(shuō)。

要努力實(shí)現(xiàn)1%-2%凈利率。

當(dāng)市場(chǎng)下行、融資收緊，本就微薄的項(xiàng)目利潤(rùn)也給濱江帶來(lái)了史無(wú)前例的結(jié)轉(zhuǎn)壓力。

杭州市場(chǎng)雖好，但項(xiàng)目卻都不掙錢，這一直以來(lái)都是戚老板的一塊心病。

直到杭州土拍政策開(kāi)始變得友好，不再是單純的溢價(jià)封頂后競(jìng)配建、拼自持。

而是下調(diào)封頂溢價(jià)率而后采取一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)的形式。

杭州ZF審時(shí)度勢(shì)得給開(kāi)發(fā)商讓利，是激起開(kāi)發(fā)商拿地的最好動(dòng)力。

于是，濱江便開(kāi)始了土地批發(fā)的生意。

在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，當(dāng)投資者問(wèn)到同樣的問(wèn)題時(shí)：

“濱江集團(tuán)在2022年杭州一批次集中供地中所獲取地塊的平均利潤(rùn)大概達(dá)到多少？”

戚老板帶著鏗鏘的語(yǔ)氣，回答道：

“根據(jù)投資部測(cè)算，平均利潤(rùn)能有8%左右。”

F2.

22年濱江在杭州一批次集中供地中連獲11宗地塊后，戚老板堅(jiān)定的對(duì)外發(fā)聲：

“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代我們還小，白銀時(shí)代我們的能力還不強(qiáng)，2019年開(kāi)始直到2028年的黃銅時(shí)代，反而是濱江的機(jī)會(huì)。”

181億、11宗地塊是外界能夠看到的數(shù)據(jù)。

但實(shí)際上，濱江參拍的地塊達(dá)到了30+宗，主城優(yōu)質(zhì)地塊悉數(shù)進(jìn)入封頂搖號(hào)環(huán)節(jié)。

濱江想做的，是土地批發(fā)。

杭州一批次土地出讓金收入合計(jì)826.76億，而濱江貢獻(xiàn)22%，作為民營(yíng)房企，濱江屬實(shí)秀了一把。

某杭州地產(chǎn)層從業(yè)人員：

“濱江最讓人氣憤的在于不僅有拼溢價(jià)的實(shí)力，而且還有搖號(hào)的運(yùn)氣。”

F3.

“投融管退”的發(fā)展邏輯，對(duì)于當(dāng)下絕大多數(shù)中小房企已經(jīng)不成立了

因?yàn)闆](méi)錢買地，所以也就無(wú)法形成閉環(huán)。

在監(jiān)管的鐵棒重拳打壓下，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)還需要一個(gè)反彈的過(guò)程。

四月份以來(lái)，金融端的融資政策逐漸開(kāi)始放松，對(duì)于行業(yè)而言屬于實(shí)則的利好。

但趴下的還是繼續(xù)趴著，躺平的還是繼續(xù)躺著。

能夠逆勢(shì)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商要么具有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力、要么是具備明顯優(yōu)勢(shì)的融資能力。

過(guò)去的黑馬現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái)，不過(guò)是站在風(fēng)口上的豬。

大多數(shù)兩者都不兼?zhèn)洌钕鹊瓜碌囊睬∈沁@一批。

反觀濱江的“土地批發(fā)”模式，在某種程度上，是將操盤(pán)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化的手段。

大白話，就做押寶。

也叫做占天時(shí)，得地利。

F4.

濱江的模式，讓我們看到的是以退為守的發(fā)展樣本。

當(dāng)全國(guó)房企為了規(guī)模訴求沖擊千億或是更高的規(guī)模臺(tái)階時(shí)，首先第一件事做的就是打開(kāi)中國(guó)地圖，畫(huà)上幾個(gè)圈。

然后再給這幾個(gè)圈排個(gè)序，按照序號(hào)分配要完成的業(yè)績(jī)和份額。

而為了沖擊規(guī)模，各個(gè)區(qū)域得相互競(jìng)爭(zhēng)，在有限投資資源下，極其會(huì)被框定的規(guī)模所限定，導(dǎo)致資源錯(cuò)配。

開(kāi)發(fā)商自我安慰：這是沖擊規(guī)模所需要付出的代價(jià)。

而這種自我安慰和發(fā)展模式上的弊端在前幾年也被逐步上揚(yáng)的市場(chǎng)環(huán)境和周期所弱化。

但這種大刀闊斧式的粗放擴(kuò)張卻連一個(gè)市場(chǎng)周期也熬不過(guò)。

我們不能說(shuō)濱江是事后諸葛亮，因?yàn)檫^(guò)程中，濱江確實(shí)也付出了代價(jià)。在城市布局這件事上，濱江采取的策略是小步慢跑，逐漸修正。

早些年濱江也跑到了深圳，但是項(xiàng)目悉數(shù)虧損，品牌這東西，只有在優(yōu)勢(shì)區(qū)域才能產(chǎn)生溢價(jià)。

而現(xiàn)在濱江在中國(guó)版圖上相對(duì)站穩(wěn)也賺到錢的城市也僅僅是家門口的蘇州、南京。

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，留給開(kāi)發(fā)商的時(shí)代紅利與行業(yè)機(jī)遇已經(jīng)消耗殆盡，2017年以來(lái)，是靠著一波以棚改為代表的刺激政策所強(qiáng)行托舉起來(lái)的。

而開(kāi)發(fā)商一波接著一波的暴雷，為這段特殊的行業(yè)周期買了單。

我們也沒(méi)必要去討論，如果濱江不是在杭州，而是像建業(yè)一樣大本營(yíng)扎在河南，無(wú)論從民間購(gòu)買力還是城市發(fā)展都不在一個(gè)維度的問(wèn)題。

因?yàn)槌鞘胁季直旧恚瑢?duì)于城市基本面的判斷，本身就是戰(zhàn)略最為重要的一環(huán)。

基于此，濱江選擇了在發(fā)展勢(shì)頭最為強(qiáng)勁的新一線城市、最大化地發(fā)揮操盤(pán)和品牌優(yōu)勢(shì)，謹(jǐn)慎的選擇布局版圖。

同時(shí)要維持現(xiàn)有的規(guī)模且穩(wěn)步增長(zhǎng)，濱江的“土地批發(fā)”模式也將會(huì)愈演愈烈。