作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：TT707276146）

最近在思考一個費腦的問題：投資測算的價值出發(fā)點是什么？

是為了積極篩選合適的項目，擇機而上；還是消極淘汰一切不合適的項目，拒絕折騰？

投資的標準工作流程，大多都是接到項目的第一步先做測算，把大致的土地成本，開發(fā)節(jié)點，各項成本，稅費，銷售價格和去化速度填進去，得出一個初步的指標結果。比如利潤率，ROE，IRR，現金流回正周期，等等。如果這個指標，與公司的投資標準，差距不大，才會有下一步決定是否上會的操作，不滿足就會直接否掉。

作為投資人兩種基本功，測算和寫報告，測算的重要性甚至是大于寫報告的。因此很多公司，在研究和改進測算表上走上了一條不歸路。從最初的靜態(tài)測算，后來成了動態(tài)測算，再后來發(fā)展成集合套表，十多個子表構成，需要成本、營銷、投資三個部門共同填寫才能完成。還會在大家的使用反饋中，持續(xù)改進，每個月一小改，一個季度一大改。

不少投資人，也在測算上下足了功夫，從進公司的那一刻起，就努力在學各個子表的要素構成，勾稽關系，稅費計算與分攤的邏輯。都想把每個子表的內容都弄清楚，各種BUG的邊界摸透。遇到一個復雜的項目時，還會與部門同事因為測算問題，爭得面紅耳赤。

很多公司的測算表很完美，制表人努力把各種情況都考慮進去了，用表的投資人也很專業(yè)。但是，這并不代表就能多拿地，測算現實中發(fā)揮的作用，往往是相相反的。因為，現實情況復雜多變，測算是測不準的，只能測出一個框架，未來的一些不可控因素，不會按照你測算標的預測發(fā)展。

比如一個30畝，貨值5個億的項目，上投決會的利潤是6個點，凈利潤也就3000萬左右。但是后面開發(fā)，因為無證施工，還有環(huán)保處罰，光罰款就被罰了七八百萬。因為開發(fā)節(jié)點耽誤了兩個月，融資時間也拉長了，現金流回正時間也變了，IRR低到不能看。

再舉個真實的例子。

在2016年年初的時候，某二線城市的遠郊縣打算勾一塊地。因為是首家進的房企，當地政府熱烈歡迎，在保證摘牌的情況下，還給了1400元/平米的超低樓面價。但是當地縣城的房價也剛過6000元，這個項目還在該縣的一個鎮(zhèn)上，離縣城還有還幾公里路。根據測算的結果，精裝售價要6400元/平米以上，才能不虧。

很明顯，純粹從測算的角度來看，這個項目是注定不能拿的，無論怎么看都會虧。但最終這個項目，還是在集團的支持下拿了，因為這個時候公司缺土儲，這個項目可以一下子拿幾百畝。只要不太虧，公司都愿意干，而且愿意等房價上漲。后來到了2017年，后面全國樓市輪動上漲，這個項目不僅沒虧，還賺的盆滿缽滿。

如果僅僅只是以測算作為價值參考，那這個項目就不拿了，也不會有后面大把掙錢的事情了。

在實際的項目開發(fā)中，也有的項目拿地的時候，測算有10個點的利潤，后來銷售均價還漲了五六百元。項目竣工結算后，發(fā)現最終的利潤率竟然比10個點還低，這是為什么呢？因為材料成本上漲了（比如近幾年商混成本漲價就很厲害），突然出了個裝配式住宅政策，成本又高了不少。跟總包單位扯皮，結算款又多花了不少，超出了成本控制目標。

那么拿地階段，做測算還有價值嗎？還是純粹的自己玩？

只能說，測算表提供了一個價值研判工具，項目的好壞，以及拿地后經營目標是不能按測算表的預期實現，甚至會完全背道而馳。當然，也有人會說，投資只管現在能不能拿地，對后面的開發(fā)銷售，也不負有責任，考慮太多因素，是不是太累了。

可以說，那些過于認認真真做測算的，反而是拿不到什么好地，或者說是壓根拿不到地。為了湊上會指標，測算在各個區(qū)域公司的投資部人員手里，展現了極大的靈活性。區(qū)域總讓成本再降個三百，售價再加個五百，利潤率由五個點變成了九個點，大大超出集團投資標準，妥妥地一個好項目就這樣誕生了。再好好包裝包裝，就可以上會了。

如果是遇到不想上的項目，成本就再加個五百，售價降個三四百，潤率由八個點變成了五個點。剛好夠得上投資標準的一個項目，經過這一通操作，降低了三個點利潤，完美錯過，就可以不上會了。

不少人，甚至在日復一日簡單重復的測算中，摸索出了一套自己“偷懶”的捷徑。在測算表中，額外加入各種加減乘除勾稽公式，方便項目測算時，直接簡單填幾個數字，就可以迅速出結果。不超過五分鐘，搞定一個項目的測算，畢竟都是算著玩，項目又不會真的上。

如果只是玩這些游戲，那么測算就成了純粹的自己玩，沒有任何價值。

因此，很多決策層面的大領導，基本上不會去在意你的測算，更不會關注你那點成本售價的細節(jié)，這其中一些道道你懂我懂大家都懂。在他們心里只算一筆大賬，只要邏輯上沒問題，沒有硬傷和市場風險，這個項目基本上就可以干。

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原標題： 測算認真做，反而拿不了地