作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

近期的香港局勢的發展牽動了大部分國人的神經，各種媒體也是在輪番不斷地跟進報道。香港問題的發展到了今天的局面，有其國際國內錯綜復雜的政治經濟外交因素，而經濟因素則是其中最重要的內因。

先來看一組數據，香港歷年經濟增長圖：

從數據可以看出，香港經濟自20112年以來，就維持在3%左右的低增長率狀態，與隔壁的深圳一路經濟高歌猛進形成了鮮明的對比。

香港目前經濟的四大支柱產業分別是：貿易物流、金融服務、旅游、專業服務

這四大行業都不是一個能大量吸納就業人口的產業，而且能提供高薪酬的金融業屬于精英行業，吸納的人數更是少之又少，因此香港的就業問題一直很嚴峻。盡管這樣，目

這四大支柱產業在與內地的競爭當中也逐漸式微。

首當其沖的是貿易和物流業，在我我們國家十大吞吐量排名靠前的大港口當中，香港只能排到第四，而且后面的廣州、青島港背靠巨大的經濟腹地，超過香港只是時間問題。

再來說金融服務行業，不得不承認香港目前仍然是我國最大的金融中心，人民幣最大的離岸交易中心，在人民幣國際化，吸引外資，內地企業走向國際化等方面提供了巨大

便利。但是隨著近幾年來上海加大建設國際金融中心的力度，以及我國金融改革的持續推進，這種優勢不知道還能維持多久。

那香港的經濟問題癥結在哪里呢？主要的原因應該歸結于房地產

圖片反映的是美國、日本、香港、中國大陸在近30年名義GDP與房地產市值總額之間的比值。單純從數據分析來看，1990年日本的房地產市值與GDP比值達到了3.72的峰值，然后泡沫破滅，經濟長期衰退；香港1997年3倍的峰值，然后泡沫破滅爆發了亞洲金融危機；美國2008年在1.78倍的峰值爆發了經濟危機，從而影響全球經濟衰退。

而香港目前房地產市值與GDP比值是多少呢？5倍！這還只是2016年的水平，目前的情況可能更高。

2008年的全球經濟危機證明，發展實體經濟，特別是制造業才是一個經濟體長期發展經久不衰的根本。大量的資金、資源被用在了房地產領域，實體經濟得不到應有的發展，實業干得好不如買套房坐等升值。

產業空洞化，無法提供足夠的具有吸引力薪酬的就業機會，還有就是高房價，讓香港的年輕人看到的是一個灰暗的未來。為社會埋下了一個不穩定的因素，極易受到外部因素的煽動。

下圖展示的是收入房價比，世界主要城市比較中，香港位居第一

內地的房地產制度發源于香港，包括70年產權制度、土地財政運轉體系，甚至是恒碧萬這一類宇宙級的房企的玩法，都是繼承自香港的衣缽。香港的危機，為我們提供了前車之鑒，未來我們可以看到下面幾個明顯的趨勢：

一是房地產調控會長期化，常態化。我之前的文章里面就已經講過，千萬不要低估決策層這次調控房地產的決心。靠舉債，高杠桿來發展房地產和基建的經的模式，已經走到了盡頭。而且風險累積，金融系統風險不可控因素在增加，近期高層一直在強調嚴控金融風險。近期不斷爆出的收緊融資的新聞，已經讓房地產融資感受到了深深的含意。

二是人才公寓、公租房建設會長期推進。德國和新加坡的公房、公租房建設模式，是社會穩定的壓艙石，已經被高層深入學習研究。近幾年各地政府在人才公寓供地上的傾斜，是有目共睹的，高層有極大地決心在做這件事情。

三是純粹的房地產開發賣房的模式會越走越窄，高層更樂意看到房地產公司脫虛入實。怎么個理解呢，如果你做自持物業，做產業地產，那在某種程度上可以認定為是在支持實體經濟。甚至干脆跳出房地產去涉及制造業，比如某造車的房企，某造機器人的房企，就是準確把握了新的趨勢。

四是房地產長效調控機制會加速出臺。這里面既包括了之前沸沸揚揚的多主體供地試點，也包括了征收房地產稅的相關制度的制定。房地產稅的新聞已經傳了有五年的時間了，但還是猶抱琵琶半遮面，這不意味著高層取消了這個政策。房地產稅征收的前提有三個：一是全國統一的房地產登記制度，二是完善的房地產資產價值評估體系，三是健全的房地產稅法。目前第一個隨著各地的不動產登記局和全國聯網的房屋登記制度已初步建立，但是還不夠完善。第二項和第三項工作目前已經開始了，房地產稅時代的到來只是時間問題。

香港，前車之鑒，后車之師。

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