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三分鐘講透,地產(chǎn)股權(quán)溢價

投拓狗日記 投拓狗日記
2020-10-29 10:06 4144 0 0
溢價=無票成本,真的是這樣嗎?

作者:陽新芽

來源:投拓狗日記(ID:ziguanshidai)

前幾天有朋友留言:“芽總,能不能寫一篇并購溢價的文章”。

額,其實股權(quán)并購溢價是一個比較大的話題,溢價的定義、計算、稅籌都比較值得投拓關(guān)心。

很多投發(fā)的同事對于溢價的概念及計算方法其實是并不清楚的,比如最經(jīng)典的溢價錯誤計算方法:溢價=無票成本。

01、股權(quán)溢價的定義

什么是股權(quán)溢價,用投拓通常的話來說:收購股權(quán)時,會給對方一個收購對價,同時我們會對目標(biāo)公司進(jìn)行審計,得出目標(biāo)公司賬面凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益),如果我們的收購對價大于審計的賬面價值,多出的部分就是股權(quán)溢價。

我們換個視角來理解這個問題,從被收購方來看,股東取得股權(quán)對價中超出股權(quán)價值的部分就是股權(quán)溢價,為什么要從被收購方考慮溢價?因為你計算溢價的最主要的原因是為了計算被收購方要承擔(dān)的所得稅:

股權(quán)價值=股東股權(quán)投入金額+收購時點項目公司累計未分配利潤(或-虧損)=凈資產(chǎn)

所以,股權(quán)溢價計算公式:

股權(quán)溢價=股權(quán)對價-原股權(quán)價值=股權(quán)對價-凈資產(chǎn)

這里特別提示:股權(quán)對價和我們支付總價不是一個概念,股權(quán)對價是指為獲得目標(biāo)公司股權(quán)而支付的價格。支付總價包括:股權(quán)對價+股東借款+第三方公司借款

看到這里估計有朋友急了,為什么總是聽人說,溢價=無票成本。

02、溢價和有票之間的關(guān)系

別著急,把公式轉(zhuǎn)化一下就好理解了,只是計算口徑問題。

收購溢價=股權(quán)對價-凈資產(chǎn)=(交易總價-原股東借款)-(資產(chǎn)總額-負(fù)債總額)= 交易總價-資產(chǎn)總額+第三方借款;

在資產(chǎn)負(fù)債表中,左邊所有項目加起來是資產(chǎn)總額。但是資產(chǎn)總額里并不是所有的項目都是有票的,為了方便幫助大家理解這個問題,新芽這里采用極端假設(shè)法來舉一個例子:

#假如登山哥公司花了10個億注冊了A公司,買地花了一個億,其它雜七雜八花了1個億(全有票)。現(xiàn)長跑哥公司擬花12億收購登山哥所持有的100%股權(quán),請問溢價多少,有票成本多少?

顯然,本項目無票成本8個億,但是,溢價呢,12-10=2個億,這里是不是明顯看到,無票成本和股權(quán)溢價最大的關(guān)系就是沒有關(guān)系!只是大部分并購場合下,資產(chǎn)總額基本接近于存貨,而存貨金額的大小則代表了項目開發(fā)過程中的成本票據(jù)的多少,這種情況下,資產(chǎn)總額和發(fā)票金額非常接近的。

111.png

03、股東借款方式的溢價籌劃

#登山哥公司在2019年注冊了一家全資子公司A,注冊資金2個億,實繳;2019年下半年通過招拍掛拿了一塊5個億的地,其中3個億為股東借款,目前地塊處于未開發(fā)階段。現(xiàn)長跑哥公司以7個億股權(quán)收購A公司100%股權(quán)。在以下兩種操作下,分別對比登山哥所得稅、契稅。

1、買方直接支付7億款項至登山哥公司,這7億作為全部股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格;

2、買方將7億款項拆分成兩部分進(jìn)行支付:3億借給公司A用于歸還登山哥公司借款,剩余4億作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

操作(1):

股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入-原始投資成本=股轉(zhuǎn)所得=7-2=5億

應(yīng)交企業(yè)所得稅=5億×25%=1.25億

雙方印花稅=7億*0.05%=35萬

操作(2):

股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入-原始投資成本=股轉(zhuǎn)所得=2億

應(yīng)交企業(yè)所得稅=2億*25%=0.5億

雙方印花稅=4億*0.05%=20萬

這就是利用股東借款,進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 三分鐘講透,地產(chǎn)股權(quán)溢價

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