作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2026年開(kāi)年，土地市場(chǎng)以“底價(jià)成交”為主基調(diào)，北京、上海等核心城市也不例外。

1月，上海先后舉行的兩場(chǎng)土拍共推出5宗地塊，均以底價(jià)成交。隨后在2月3日，北京完成開(kāi)年首拍，3宗宅地同樣全部底價(jià)成交。

除北京、上海以外，1月全國(guó)300城土地成交金額TOP10地塊，均為“零溢價(jià)”。

值得注意的是，1月多數(shù)成交的地塊為2025年末供應(yīng)的年度收尾地塊，優(yōu)質(zhì)地塊占比偏低，因此影響了整體熱度。

我們盤(pán)點(diǎn)了上海、北京、廣州等重點(diǎn)城市2026年首批供地清單后，發(fā)現(xiàn)節(jié)后供地窗口期即將開(kāi)啟，優(yōu)質(zhì)地塊正“在路上”。

01

土地成交周期性回落

誰(shuí)在拿地？

當(dāng)前的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“供地放緩、底價(jià)成交、國(guó)企主導(dǎo)”的特征。

首先是供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)季節(jié)性回落，1月，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)建筑面積為3360萬(wàn)平方米，環(huán)比下降50%。

從最新的周度數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著上海、北京在2月3日進(jìn)行了2026年首次住宅用地掛牌，2026年第5周（2.2-2.8）低位上行。不過(guò)上海、北京分別供應(yīng)3宗和5宗地，整體仍在進(jìn)一步踐行控增量路線。

從成交來(lái)看，底價(jià)成交成為主旋律。2026年1月至2月8日成交總價(jià)TOP10地塊，溢價(jià)率均為0。僅杭州、溫州、金華、宜興等部分優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)成交。

開(kāi)年熱度偏低有兩個(gè)重要的原因：一個(gè)是1月份成交的地塊多是2025年末供應(yīng)的“年度收尾地塊”，優(yōu)質(zhì)地塊占比偏低；另一方面，1月作為傳統(tǒng)樓市淡季，房企多處于總結(jié)復(fù)盤(pán)、制定年度預(yù)算的階段，拿地積極性不高。

哪些房企在拿地？

從30家監(jiān)測(cè)企業(yè)來(lái)看，越秀地產(chǎn)和華潤(rùn)置地已率先發(fā)力，1月全口徑拿地金額分別為26億元和22億元，位列1月房企拿地金額前2位。

一些民企也在積極尋找投資機(jī)會(huì)，比如1月30日杭州一宅地出讓，經(jīng)過(guò)了30輪競(jìng)價(jià)后，由民企浙江博策以8.77億元競(jìng)得，溢價(jià)率19.81%；另外上海1月兩場(chǎng)土拍也出現(xiàn)了本土民企的身影，長(zhǎng)江精工競(jìng)得松江九亭低密宅地，紫江集團(tuán)以底價(jià)20.09億元摘得上海閔行區(qū)組團(tuán)地塊。

而多數(shù)去年拿地較多的央企、國(guó)企本月并未展開(kāi)投拓鋪排。當(dāng)前更值得關(guān)注的是房企拿地邏輯的變化，拿地策略從“唯地段論”轉(zhuǎn)向“綜合價(jià)值評(píng)估”，更加聚焦配套成熟、去化風(fēng)險(xiǎn)低的確定性地塊，產(chǎn)品可控性和去化確定性，成為拿地決策的核心考量。

02

年后供地”窗口期”開(kāi)啟

優(yōu)質(zhì)宅地”在路上”

2026年以來(lái)，一二線城市供地時(shí)間相對(duì)較晚，已公布供地計(jì)劃的城市也多以“少而精”為主基調(diào)。在整體市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)期，土地供給進(jìn)一步回歸市場(chǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前一線城市中上海、北京、廣州已進(jìn)行了2026年首次住宅用地掛牌。

就在1月底，上海已預(yù)告2026年首批三宗涉宅用地，地塊位于徐匯、嘉定、青浦，總出讓面積10.06公頃，起始總價(jià)66.44億元，既有中環(huán)內(nèi)地塊，又有低密宅地出讓。徐匯長(zhǎng)橋板塊地塊出讓底價(jià)最高，達(dá)到26.75億元，周邊城市界面成熟，各項(xiàng)配套完善，周邊新房?jī)r(jià)格約為11萬(wàn)元/平方米。位于嘉定新城核心區(qū)域的嘉定區(qū)地塊容積率最低，僅1.7，限高40米，準(zhǔn)匹配當(dāng)下改善需求。整體延續(xù)“以需定供、精準(zhǔn)供地”的供地思路。

北京亦是如此，2026年首批擬供應(yīng)的5宗土地，從東城區(qū)二環(huán)核心區(qū)到昌平區(qū)潛力板塊，既有二環(huán)豪宅，又涵蓋昌平區(qū)1.01超低容積率地塊，且地塊均處于市場(chǎng)需求突出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套較完善的區(qū)域。其中東城區(qū)西革新里危改項(xiàng)目地塊和豐臺(tái)區(qū)太平街道城中村改造項(xiàng)目無(wú)疑是北京2026年節(jié)后首場(chǎng)土拍的亮點(diǎn)。

值得注意的是，從北京近期土地出讓市場(chǎng)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)宅地出讓與城市更新改造工作深度綁定，城市更新將成為北京這類核心城市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)的重要來(lái)源，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。

另外，廣州于1月中旬掛牌了2026年首批6宗地塊，其中2宗是住宅用地。該2宗住宅用地分別位于番禺區(qū)鐘村街道與花都區(qū)雅瑤街道，總起始價(jià)約13.67億元，計(jì)劃于2月13日完成競(jìng)拍。

據(jù)克而瑞深度咨詢丨普睿廣佛機(jī)構(gòu)介紹，兩宗宅地的掛牌，傳遞出兩大核心信號(hào)：一個(gè)是適度調(diào)整土地出讓起始樓面價(jià)，降低房企拿地成本，吸引房企積極參與土地競(jìng)拍，進(jìn)而激活土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)活力；另一個(gè)是“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)未來(lái)將正式納入出讓文件，市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向已向品質(zhì)提升傾斜，低容積率、低密度的地塊或?qū)⒊蔀槲磥?lái)廣州宅地供應(yīng)的主流趨勢(shì)。

2026年房地產(chǎn)行業(yè)底部確認(rèn)，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)的將成為推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的重要抓手。同時(shí)，結(jié)合年初《求是》刊文及住建部相關(guān)表態(tài)，新一年房地產(chǎn)行業(yè)將堅(jiān)守“控增量、去庫(kù)存”的核心調(diào)控方向，土地供求規(guī)模將持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，加之閑置土地回購(gòu)、城市更新等工作穩(wěn)步推進(jìn)，后續(xù)將釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊資源。隨著節(jié)后供地窗口期開(kāi)啟，上海、北京、廣州等重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)入市，疊加房企拿地信心逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)上半年土地市場(chǎng)熱度將逐步回升。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 優(yōu)質(zhì)地塊“在路上”，核心城市供地釋放積極信號(hào)