因宅基地上房屋買賣產(chǎn)生的法律關(guān)系始終存在一個(gè)法律適用上的矛盾區(qū)域：房屋未經(jīng)拆遷時(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而房屋一旦拆遷，原物權(quán)客體即不存在，也即無法提起針對(duì)該房產(chǎn)的所有權(quán)確認(rèn)之訴，進(jìn)而導(dǎo)致很多爭議權(quán)利人選擇針對(duì)合同效力提起訴訟。但是，按照《最高人民法院第九次民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中的精神，就合同有效提起確認(rèn)之訴的，人民法院不應(yīng)予以受理，其原因在于合同天然地被推定為有效，因合同產(chǎn)生的爭議應(yīng)就爭議權(quán)利客體提起訴訟或就合同效力瑕疵提起訴訟。本文所引判決雖然形成于“九民紀(jì)要”頒行前，但不應(yīng)以確認(rèn)之訴對(duì)合同效力作出積極確認(rèn)的訴訟法理論卻始終為主流觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，本文援引判例蓬江區(qū)人民法院判定確認(rèn)合同有效的這一突破是合理的。究其原因，在于我國《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取“公示生效”主義的立場，但并未給予宅基地上房產(chǎn)流轉(zhuǎn)恰當(dāng)?shù)牡怯浄绞健Ｍ瑫r(shí)，由于拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放義務(wù)人是地方政府拆遷辦，而最高院在給浙江省高級(jí)人民法院的答復(fù)中又明確此類糾紛不屬于人民法院民事訴訟受案范圍，故爭議權(quán)利人難以針對(duì)拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放提起訴訟。如在此類案件中教條地堅(jiān)持不受理關(guān)于合同效力的積極確認(rèn)之訴，則將實(shí)質(zhì)性封堵爭議權(quán)利人的維權(quán)路徑。

本文援引判例涉爭實(shí)體法律關(guān)系主要為張立峰與黃發(fā)達(dá)之間關(guān)于案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力問題，浙江高院曾在一文件中認(rèn)為不宜對(duì)此類合同的效力作出評(píng)價(jià)，其所謂不予評(píng)價(jià)乃是由于難以把握限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策性因素。在當(dāng)前“舊村改造”和部分地區(qū)“合村并居”的大背景下，如認(rèn)定宅基地上房產(chǎn)買賣合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定無效，則因不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)或合村并居等產(chǎn)生的利益房屋買受人將難以取得相應(yīng)的補(bǔ)償款，甚至可以在舊村改造與合村并居相關(guān)規(guī)定出臺(tái)后冠冕堂皇地否定此前簽訂的買賣合同，顯與誠實(shí)信用原則相背離。本文所引案例中，法院認(rèn)為原被告雙方簽訂案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同時(shí)《土地管理法》關(guān)于禁止宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定尚未頒行，故土地管理法中的禁止性規(guī)定不應(yīng)成為無效事由。同時(shí)又基于誠實(shí)信用原則等對(duì)該合同效力予以認(rèn)可。

筆者贊同本文所引案例立場的同時(shí)也認(rèn)為該裁判觀點(diǎn)過于激進(jìn)，為能充分考慮宅基地使用權(quán)所具有的特殊屬性：這是我國歷經(jīng)數(shù)次土地改革最終給予農(nóng)民的安身之本，脫離集體組織成員身份的評(píng)價(jià)確認(rèn)宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力，可能存在一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)。可以考慮越過買賣合同效力的評(píng)價(jià)直接對(duì)拆遷利益的取得作出判定亦未嘗不可。一孔之見，僅供參考。