作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

絕大多數土地儲備捉襟見肘的房企，目下都在面臨一個生死考驗題，是短平快去公開市場拿高價地，還是慢慢去碰運氣搞大型勾地，或者城市更新項目。然而，大部分比較著急的公司，都選擇了前者，而且走上了一條不歸路。

最近，某地XX房企XX區域的區域總辭職了，有消息傳出，區域總的離職，是因為集團對區域公司不切實際的拿地指標考核所致。在該房企內部，拿地屬于一項強制性的政治任務，集團會給區域總和投資總下嚴厲的考核指標，逼各個區域公司采用最短平快，最激進的方式去拿地。

在去年年底到今年年初，該區域公司已經拿了三塊地了，而且都是高價地，其中一塊地已經開發推貨了，另外兩塊地至今沒有開盤：

1、第一塊地，在2020年10月拿的，位于XX地級市，該區域公司以6500元/平米的樓面價競得，溢價率高達35%。項目已經在今年3月底的時候實現了開盤，所在區域的高層住宅，清水均價不到9000元/平米，而且市場呈現量價齊跌狀態。項目開盤至今日，扣除公司內部認購，累計實際有效去化不到10套。

經過公司內部反復權衡，該項目所在地級市，樓市將會存在長期橫盤的局面，短期內甚至會有價格繼續下跌的風險。當地政府嚴令禁止降價銷售的行為，使得降價銷售的選項已無可能。從現實的角度講，該項目的開發已無實際的意義，如果繼續開發，將會使得后面的投資無法收回。

2、第二塊地，位于某二線城市，區域公司在今年集中供地執行前，最火爆的時候，以刷新歷史記錄的樓面價18000元/平米，溢價86%，拿下的該地塊。區域的實際銷售價格在35000元/平米左右，但是該城市是限價城市，區域預售價格審批的天花板價格不超過30000元/平米，臨近的幾個項目都是這樣的。

經過多方關系的協調，區域總了解到該市的限價政策，是一個高壓政策紅線，幾乎沒有做工作的空間。預售限價的政策，讓項目想要批到有利潤的預售價格，短期內幾乎不可能實現。但是該地塊的面積并不大，只有不到30畝，很難打造出像樣的產品品質，項目到最后開發出來，價格即使批下來能否被市場認可，也需要打一個大大的問號。

地塊總的拿地金額超過9億元，根據出讓文件還必須三個月內付清土地款，如此大的資金量，在當下持續收緊的融資環境下，很多機構都不愿意放額度出來，集團總部也承受很大的壓力。

3、第三塊地，在集中供地政策出來以后拿的，該地塊位于某二線城市的遠郊區，區域公司以4600元/平米的樓面價競得，溢價率也高達30%。該地塊拿到的時候，周邊的市政道路還有一部分尚未開通，項目進場施工存在極大的困難。政府承諾的拿地后一個月完工，但實際現在還看不到施工推進的動靜。而且這塊地的地質存在一些特殊情況，后期需要進行特別處理，成本部在拿地以后到現場踏勘，發現之前上會的成本偏低，至少還要多出1500萬的成本。

拿地以后，區域總召集過各個部門討論，在進行深入研判分析后，得出結論：該板塊的庫存奇高，在市場行情下滑的情況下，將會進入降價銷售的慘狀，而且該地塊位置相對更差，競爭力明顯不足。

以上三個新拿下的地塊，拿地綜合樓面價接近10500元/平米，但是該房企區域公司2020年推出的銷售貨源的均價也就才11000元/平米，面粉的價格幾乎都要超過面包的價格了。對此，區域總深知這樣頭腦發熱拿地，是對區域公司來講是災難性的后期開發銷售的問題更加棘手，基本上賣多少虧多少。

與此同時，今年集團給本區域下達的拿地考核任務是六塊地，目前只完成了兩塊地。剩下的四塊地的指標，目前來看無論如何也是完不成了，而且目前拿的幾塊地都很難搞，再拿地大概率還是還拿高價地，這樣搞下去區域公司難以為繼，后期考核集團也不是吃素的。

曾經也給集團建議過，減緩拿地考核，建議去拿利潤空間更大的舊改項目，還有勾地項目，但是集團要求快速拿地，對于半年以內都不能落地的項目，原則不予支持。這樣一來，基本上就沒有搞勾地和舊改項目的可能性了，原本指著能夠落一個大型的舊改項目，用舊改項目產生的現金流和利潤，來彌補區域幾個高價地項目的虧損，現在想來是不可能了。

在連續煎熬幾個月后，該區域總辭職走人了。不過，他也不是第一個走的區域總，這家公司已經連續熬走了三任區域總了。

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原標題： 連拿三塊高價地后，區域總辭職了