前幾天，有桿友說(shuō)，寫(xiě)寫(xiě)美的置業(yè)的年度表現(xiàn)吧。

對(duì)了，看完美的置業(yè)的年度業(yè)績(jī)公告，我提前想說(shuō)一句，其實(shí)這家公司很努力了。

桿友有特別想看的房企年報(bào)，特別歡迎留言告訴我。

01 營(yíng)收大增，有趣的利潤(rùn)指標(biāo)

首先，我們看美的置業(yè)2021年的銷(xiāo)售表現(xiàn)。總合約銷(xiāo)售額達(dá)到1371.4億元，較2020年的1261.6億元，增加8.7%——能增長(zhǎng)的，不管它權(quán)益占比任何，只要數(shù)據(jù)真實(shí)，實(shí)話(huà)說(shuō)，都是厲害的。

我的天，誰(shuí)看到這個(gè)增速都要震驚。

注意，毛利的增幅和營(yíng)收的增速比起來(lái)，明顯低了很多。所謂增收不增利，這也是一種表現(xiàn)形式——毛利率其實(shí)下滑，當(dāng)然凈利率也是。

如果我們看歸屬凈利潤(rùn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題更多，只有37.44億元，而2020年尚有43.26億元——也就是說(shuō)，營(yíng)收增長(zhǎng)了那么多，毛利也增長(zhǎng)了一些，但是歸屬凈利潤(rùn)居然是下滑的。

這一減、一大增，還是很說(shuō)明問(wèn)題

上述兩組數(shù)據(jù)相加，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)年內(nèi)利潤(rùn)及綜合收益總額為53.03億元，2020年為48.25億元，其實(shí)還是增長(zhǎng)了9.9%。

規(guī)模做大、營(yíng)收增長(zhǎng)，卻不能完全落實(shí)到股東的利潤(rùn)上，略有遺憾。當(dāng)然這2年情況確實(shí)特別，美的置業(yè)其實(shí)不算差的。

02 成本控制高手背后

特別值得一說(shuō)，美的置業(yè)的負(fù)債指標(biāo)有一定降低。

首先我們看非流動(dòng)負(fù)債，公司債券、銀行及其他借款，都有一定的下滑；然后流動(dòng)負(fù)債方面，雖然略有增長(zhǎng)，但是總的負(fù)債如下圖，居然也略有減少。

對(duì)了，總負(fù)債略有下滑的同時(shí)，杠桿地產(chǎn)注意到，截至2021年末，美的置業(yè)的有息負(fù)債563億元，同比也下降4%——這財(cái)務(wù)水平，真的是可以的。

看了美的置業(yè)的業(yè)績(jī)公告，關(guān)于成本和各項(xiàng)支出，我覺(jué)得還是很值得一說(shuō)。

如上圖，銷(xiāo)售增長(zhǎng)，物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售成本增加當(dāng)然是正常的。

但營(yíng)銷(xiāo)及廣告支出、辦公室支出，同比依舊可以實(shí)現(xiàn)一定的下降，這個(gè)成本控制的能力，還是要服。

另外如下圖，杠桿地產(chǎn)看到美的置業(yè)2021年的融資成本也有一定減少。2020年超31億元，2021年只有29億元出頭。

絕對(duì)金額不算大，但是這個(gè)幅度還是可以的。

對(duì)了，截至2021年末，美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本只有4.82%，這在民營(yíng)房企中，確實(shí)是夠優(yōu)秀的，背靠大樹(shù)，真的是不一樣。

另外杠桿地產(chǎn)看到，美的置業(yè)尚未動(dòng)用的銀行授信額度高達(dá)1001.25億元。

有些東西，一般的民營(yíng)房企大概也沒(méi)辦法比，出身不同。

然后美的置業(yè)的凈負(fù)債率大幅下降至46.3%；現(xiàn)金短債比增至1.71；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至72.1%——三道紅線(xiàn)，目前還有這一條略越線(xiàn)。

當(dāng)然，換個(gè)角度思考，上述多方面努力，降低了支出，但是最終的利潤(rùn)指標(biāo)卻依舊不算太理想，這問(wèn)題應(yīng)該怎么看？

03 背靠大樹(shù)，未來(lái)走向何方？

“美的置業(yè)是當(dāng)前較為罕見(jiàn)的、具備通暢融資能力的全國(guó)性民營(yíng)房企。”如杠桿地產(chǎn)上文類(lèi)似的看法，中信證券發(fā)布于2022年3月27日的研報(bào)如是寫(xiě)道。

和喜歡走三四線(xiàn)，甚至縣級(jí)城市的規(guī)模房企不同，美的置業(yè)說(shuō)投資布局，主要都是二線(xiàn)以上。

業(yè)績(jī)公告還披露，2021年美的置業(yè)的銷(xiāo)售單價(jià)提升2.7%，11657元/平米，且高能級(jí)城市貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)占比繼續(xù)提升，二線(xiàn)以上城市銷(xiāo)售占比高達(dá)78%。

要說(shuō)這個(gè)比例夠可以的，當(dāng)然，杠桿地產(chǎn)明白，部分或許是郊區(qū)，否則不會(huì)均價(jià)是這樣；同時(shí)至少截至目前還是有一定比例的低線(xiàn)城市項(xiàng)目。

那么隨著項(xiàng)目未來(lái)更加聚焦核心城市，利潤(rùn)指標(biāo)等，會(huì)有更好表現(xiàn)嗎？

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也提到，當(dāng)前美的置業(yè)現(xiàn)金總量為342億元，同比增長(zhǎng)27.6%。銀行授信額度為1474億元，其中尚未動(dòng)用的額度為1001億元。

林戈稱(chēng)，融資成本低是表象，背后原因是公司有多渠道的融資資源，“有很好的定價(jià)權(quán)”。

如此厲害的融資能力、不錯(cuò)的資金儲(chǔ)備，也支撐了2021下半年以來(lái)美的置業(yè)的收購(gòu)。

正榮地產(chǎn)、花樣年、金科股份、雅居樂(lè)等的項(xiàng)目……美的置業(yè)是不多的“逆勢(shì)擴(kuò)張”民營(yíng)房企。

美的置業(yè)說(shuō)，自己沒(méi)有美元債，基本靠銀團(tuán)。比如建行220億元、農(nóng)行220億元、工行190億元、交行120億元授信。

正是如此，給了美的置業(yè)并購(gòu)的勇氣。

不過(guò)，杠桿地產(chǎn)看了一下美的置業(yè)的部分并購(gòu)項(xiàng)目，去化、回款部分可能還是有個(gè)過(guò)程。

這一輪，政策上是支持優(yōu)秀房企做并購(gòu)的，不過(guò)行情如何走，大家可能都還需要信心。

當(dāng)我們?cè)?023年總結(jié)美的置業(yè)的2022年戰(zhàn)績(jī)時(shí)，其銷(xiāo)售和營(yíng)收還能快速增長(zhǎng)嗎？利潤(rùn)率指標(biāo)又會(huì)有恢復(fù)性改善嗎？