來源：園園ABS研究（ID:yuanyuan_abs）

中國版公募REITs已正式起步。中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問及公募REITs小組組長、德邦基金總經理陳星德認為，隨著公募REITs的有序推進，公募基金將充分利用自身優勢，為投資者提供多元化的資產配置。另外，現階段普通投資者對REITs的認知還停留在資產證券化等固定收益類產品的概念上，未來需加強對REITs項目的投教活動，引導投資者充分了解此類產品的收益和風險。

賦能巨量基建市場 

陳星德表示，近年來債務融資比例持續提高，特別是基礎設施建設過度依賴債務融資工具，在有效降低負債率、盤活存量資產上，資產證券化是一種非常有效的方式。

從投融資角度來看，陳星德認為，公募REITs對融資方和投資方都是非常好的資產配置工具。一方面，REITs對于物業或基礎設施產權所有人而言，是很好的盤活、退出存量資產的工具，有助于其提高資本利用效率，改善財務結構。另一方面，對普通投資者而言，REITs不僅可以提供基于分紅的穩定收益，而且總的長期復合收益率也相當可觀。根據測算，美國、歐洲、日本等REITs指數的5年復合總收益率分別達到7.5%、8.3%、8.7%，甚至略高于各國股票收益率。此外，REITs與股票、債券的指數相關性低，可作為風險分散工具進行配置，優化投資組合。

優先支持短板行業

陳星德推測，此次公募REITs可能會優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理等基礎設施項目。這些項目普遍存在投資回收期長、持有期收益低等問題，是基建項目中難啃的“硬骨頭”。

陳星德表示，對參與PPP的社會資本及建筑企業而言，其自有資金在2016年至2017年的PPP爆發式增長中已被大量消耗，資產周轉率不斷下降，基建REITs可使這些企業的業務從“投-建”轉變為“投-建-退-投”的商業模式閉環，走上可持續發展道路。 

此外，在陳星德看來，稅收問題是推動REITs發展的關鍵。陳星德認為，REITs持有并經營資產所承擔的稅負，不應大于投資者持有并經營資產所承擔的稅負，否則無法起到資源優化配置的效果。陳星德建議按照國際慣例，以稅收驅動為基本指導思想，對我國REITs的設立和經營給予明確的稅收政策。

業務布局需審慎

公募REITs與基金公司目前管理的公募基金產品相差迥異。以往公募基金的投資標的以二級市場股票、債券等標準化資產為主，即使部分接觸過一級市場項目，所涉及的基礎設施建設項目也并不多見。

在陳星德看來，對公募來講，尋找到合適項目是一大挑戰。優質的基礎設施建設項目通常控制在地方政府和大型國企手中，而此類機構手中的現金流較為充沛，地方政府很少有動力將此類項目通過REITs進行證券化。

陳星德認為，公募REITs的產品設計環節，是顯著區分公司能力的一大指標。公募REITs橫跨基建與金融兩個領域，產品交易結構略顯復雜，使得實際操作難度較高，公募基金在設計產品時應當盡量降低產品復雜度，降低產品嵌套關系，以減少產品費用的消耗，從而提高產品收益率。

陳星德表示，對基金公司來講，在開展公募REITs項目時，不僅在股權上對基礎設施建設項目進行投資，而且要對標的項目進行日常管理以獲得更好回報，這些都對公募基金的專業化團隊、運營管理能力、業務經驗等提出了更高的要求。德邦基金2019年就設立了以ABS、類REITs業務等另類投資為特色的專戶業務部，對REITs資產已有一定研究積淀，希望能為投資者帶來優質的公募REITs產品。

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原標題： 德邦基金總經理陳星德：精心布局分享公募REITs紅利