丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
按照往年的慣例，春節(jié)假期這個時段往往是全年冰點，但借助“就地過年”的機會，一線城市人口流動減弱，剛需、改善迎來一波集中釋放。房企也紛紛提出了“春節(jié)不打烊”的口號，安排項目銷售人員通過調(diào)班、輪休等方式輪流在崗，調(diào)整供貨節(jié)奏，搶占銷售“窗口期”。
從成交來看，整體成交表現(xiàn)出“淡季不淡”的特征，30個重點城市在春節(jié)周（2021年2月11日-2月17日，下同）總成交量更是創(chuàng)3年來新高。分城市來看，總體呈現(xiàn)出“強者恒強，弱者持弱”的分化特征。
值得注意的是，春節(jié)期間上海、深圳和北京紛紛加強市場監(jiān)管釋放出一定的信號意義，全面落實“房住不炒”，穩(wěn)定市場預(yù)期。鑒于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預(yù)計未來樓市冷暖變化將與信貸資金管控強度緊密正相關(guān)。
46城春節(jié)兩周供應(yīng)同比降3成
受“就地過年”影響，2021年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，尤其是三四線城市推盤積極性更是下降。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的46個城市在春節(jié)兩周（2021年2月4日-2月17日，下同）的新增供應(yīng)量有了明顯回落，較2020年同期下降了35%，與2019年同期相比降幅也達到了28%。
推盤積極性不高，與河北、黑龍江等省份新冠疫情“反撲”，中央強調(diào)“就地過年”密切相關(guān)。部分房企看淡春節(jié)樓市，推盤力度均有回調(diào)，與此同時，在推廣時同樣弱化了“返鄉(xiāng)置業(yè)”的口號。據(jù)CRIC監(jiān)測，2021年春節(jié)期間，TOP30房企中僅有世茂、金科等少數(shù)房企推出了區(qū)域聯(lián)動的返鄉(xiāng)活動，多數(shù)都是以項目層面推出。
春節(jié)“返鄉(xiāng)難”的情況下，給一二線城市帶來了機會。房企也調(diào)整自身供貨節(jié)奏，著力加碼留人能力較強的省會二線城市。長沙、合肥、杭州、成都、廈門等二線城市春節(jié)兩周供貨量較2019年同期均有了穩(wěn)步上揚，漲幅基本都在30%以上，其中廈門更是達到134%。
表：2021年春節(jié)期間46個重點監(jiān)測城市
商品住宅新增供應(yīng)面積及其變化（單位：平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
一線城市購房需求仍然“堅挺”
一線城市在春節(jié)期間表現(xiàn)可圈可點，2021年春節(jié)兩周成交量增幅較2020年和2019年同期均大幅上漲50%以上。
具體到城市來看，北京、廣州、深圳延續(xù)了春節(jié)前的高熱度，春節(jié)2周累計成交量較2020年和2019年同期漲幅均超過45%，創(chuàng)近3年來春節(jié)同期成交新高。主要原因在于，“就地過年”背景下，一線城市人口流動性大幅減少，加之新冠疫情得到階段性控制，多數(shù)售樓處在春節(jié)期間均保持“不打烊”狀態(tài)，也刺激了一波購房需求得到集中釋放。
以北京為例，2021年春節(jié)兩周累計成交接近20萬平方米，同比增長267%，與2019年同期相比上漲69%。
從春節(jié)期間多個項目迎來“小陽春”，中駿云景臺項目負責(zé)人向我們透露一組數(shù)據(jù)，春節(jié)7天時間，中駿云景臺共成交42套，成交金額達到9660萬元。從春節(jié)到目前他一直在案場，他認為北京市場正穩(wěn)步向上，對于項目而言更需要積極加推，把握好銷售窗口期。
“和春節(jié)之前相比成交數(shù)據(jù)基本持平，我們一周去化正常在50套左右。”上述項目負責(zé)人表示，“由于春節(jié)期間沒有做任何促銷動作，整體表現(xiàn)仍然好于預(yù)期。”
表：2021年春節(jié)期間一線城市
商品住宅成交面積及其變化（單位：平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
返鄉(xiāng)置業(yè)需求削弱但整體熱度不減
受“就地過年”影響，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)需求被消弱，行情本不被看好，但從實際成交情況來看，總體成交熱度超乎預(yù)期，19個重點城市春節(jié)周成交量較2020年同期“翻番”，較2019年同期增幅也達到了48%。
其中，保持較高熱度的三四線城市集中在東南沿海一帶，典型如溫州、佛山、淮安、莆田、東莞等成交保持高熱狀態(tài)。
以東莞、佛山為例，兩座城市本身作為“打工者天堂”，務(wù)工人員除了廣東本省以外，大部分分布在廣西、湖南、江西等多個中部省份，今年的“就地過年”無疑帶動了一批剛需自住需求的集中釋放，使得兩地春節(jié)成交顯著好于2020年和2019年同期。其中，佛山春節(jié)兩周累計成交21萬平方米，同比2020年同期增長39%，較2019年同期增長11%。
此外，仍有一部分三四線城市受到影響。典型如南寧、大連、茂名、惠州等城市迎來階段性回調(diào)，整體成交轉(zhuǎn)淡。實際上，這類城市從去年以來樓市進入下行周期，春節(jié)成交慘淡也在預(yù)料之中。
對比三四線城市，二線成交成交表現(xiàn)略顯遜色，春節(jié)前一周（2021年2月4日-2月10日）成交熱度較高，不過春節(jié)周則出現(xiàn)穩(wěn)步回調(diào)，表現(xiàn)甚至不及去年新冠疫情同期。累計兩周數(shù)據(jù)來看，較2020年和2019年僅增長了24%和29%，低于30城平均水平。
城市之間分化日益明顯，整體表現(xiàn)出“強者恒強，弱者持弱”的典型特征。
從2021年春節(jié)期間的成交表現(xiàn)來看，整體好于市場預(yù)期，隨著疫情得到階段性控制，成交也將恢復(fù)新常態(tài)。因此我們認為，2021年行業(yè)規(guī)模大概率高位持穩(wěn)，不同城市間分化依舊會持續(xù)加劇。
具體而言，四大一線城市樓市最具韌性，調(diào)控層層加碼，圍堵抑制投機需求的同時，剛需自住需求大概率得到進一步釋放。二線城市則將迎來此消彼長的輪動行情，整體成交維穩(wěn)。對于絕大部分缺乏基本面支撐、長期人口凈流出的三四線城市來說，樓市仍將延續(xù)低迷走勢。
值得注意的是，房地產(chǎn)市場具有風(fēng)向標意義的京滬深三地在春節(jié)期間紛紛加強市場監(jiān)管，也給市場敲響警鐘，隨著房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖，一旦出現(xiàn)市場過熱的征兆，市場監(jiān)管必然會加強，以進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，房地產(chǎn)行業(yè)仍然要緊繃“房住不炒”這根弦。
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