丁祖昱評(píng)樓市 
專注企業(yè)債務(wù)紓困與價(jià)值重組的實(shí)戰(zhàn)筆記?服務(wù)銀行、AMC、政府平臺(tái)及民營(yíng)企業(yè)?涅槃貸 3.0 開(kāi)創(chuàng)踐行者?以 “鐵算盤、鐵賬本、鐵規(guī)章” 重塑信用。
作者：克而瑞物管
2022年開(kāi)年，土地市場(chǎng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交規(guī)模同環(huán)比降至近一年來(lái)最低點(diǎn)。
然而，產(chǎn)業(yè)用地成交規(guī)模卻走出獨(dú)立行情，迎來(lái)成交高峰?？硕鹞锕蹸PIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，2018年以來(lái)，園區(qū)用地成交市場(chǎng)經(jīng)歷從下行到上揚(yáng)的U形走勢(shì)，至2022年1-2月，工業(yè)用地成交宗數(shù)達(dá)到3564幅，占比達(dá)到54%，工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到70.4%。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式，告別過(guò)度依賴金融化的高杠桿發(fā)展模式，產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，也意味著野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代已落幕，未來(lái)五年是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)的五年。產(chǎn)城融合，城市中工業(yè)用地改造，文化創(chuàng)意園區(qū)等新型園區(qū)的出現(xiàn)，為園區(qū)物業(yè)管理拓展帶來(lái)新機(jī)遇。
01 2025年園區(qū)物管市場(chǎng)規(guī)?；蚱?0億平方米園區(qū)物管市場(chǎng)空間到底有多大？
首先，現(xiàn)有存量來(lái)看，根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2020年末我國(guó)物業(yè)管理總行業(yè)規(guī)模約為330.4億平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)報(bào)告》發(fā)布數(shù)據(jù)，物企綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積為9.91億平方米，占500強(qiáng)總管理面積（144.3億）比例為6.79%。
按照物業(yè)管理行業(yè)總管理規(guī)模，以及物企500強(qiáng)的園區(qū)管理規(guī)模占比，推算2020年末全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積約為22.4億平方米。
表：全國(guó)園區(qū)物業(yè)管理面積估算值
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理
除住宅以外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是僅次于辦公物業(yè)的第二大規(guī)模非住業(yè)態(tài)。但園區(qū)與辦公物業(yè)規(guī)模相比，差距顯著，兩者占比相差3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)商業(yè)等非住業(yè)態(tài)，園區(qū)規(guī)模占比僅是略高，差距并不明顯。
圖：物企綜合實(shí)力500強(qiáng)分業(yè)態(tài)管理面積及占比（2020）
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)庫(kù)
隨著物管行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)規(guī)模攀升，上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)“十四五”末物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模約達(dá)430億平方米。按照目前500強(qiáng)物企6.8%的園區(qū)占比，預(yù)計(jì)到2025年末，園區(qū)物業(yè)管理總市場(chǎng)規(guī)模約為29.2億平方米，比2020年底新增6.8億平方米。
圖：2015-2025E年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積分布及預(yù)測(cè)
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì) 上海易居房地產(chǎn)研究院
從未來(lái)增量來(lái)看，園區(qū)物業(yè)多集中于各類開(kāi)發(fā)區(qū)，測(cè)算開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用地潛力，目前符合條件的開(kāi)發(fā)區(qū)合計(jì)核準(zhǔn)面積約182億平方米，已建成土地占可開(kāi)發(fā)建設(shè)土地為76.92％。根據(jù)這一比例測(cè)算，現(xiàn)有核準(zhǔn)開(kāi)發(fā)區(qū)的潛在工業(yè)用地建設(shè)規(guī)?？蛇_(dá)18.95億平方米。存量和增量規(guī)模加在一起，未來(lái)園區(qū)物業(yè)管理面積將突破30億平方米。
02園區(qū)物業(yè)管理毛利僅高于住宅
園區(qū)物業(yè)管理盈利狀況如何？園區(qū)物業(yè)費(fèi)水平在各業(yè)態(tài)對(duì)比中，處于較低水平，僅高于住宅物業(yè)。
對(duì)比2020年500強(qiáng)物企各類管理業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)水平，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費(fèi)為3.06元/m2/月，僅高于住宅物業(yè)的2.24元/m2/月。但是，從區(qū)域?qū)Ρ葋?lái)看，一線城市園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)水平顯著高于其它城市，其中，一線城市園區(qū)物業(yè)費(fèi)水平為5.26元/m2/月，二線及全國(guó)平均為3.06元/m2/月。
圖：2020年500強(qiáng)物企各業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)水平（元/平米/月）
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)庫(kù)
圖：2020年500強(qiáng)物企產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費(fèi)水平（元/平米/月）
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管
從企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)推算，卓越商企服務(wù)公布了較詳細(xì)的分業(yè)態(tài)毛利率水平。其商務(wù)物業(yè)毛利率均值為27.4%，公共及工業(yè)物業(yè)毛利率為14.5%，住宅為13.5%。工業(yè)物業(yè)毛利率與商務(wù)類有顯著差距，但高于住宅物業(yè)的盈利水平。
與卓越商企服務(wù)類似的企業(yè)還有特發(fā)服務(wù)，其2021年中報(bào)披露，綜合物業(yè)管理服務(wù)毛利率水平為14.3%。2019到2021H1平均毛利率為16.3%。
因此，可以推斷園區(qū)物業(yè)管理的利潤(rùn)率在非住業(yè)態(tài)中處于較低水平，但仍高于住宅，園區(qū)物業(yè)管理毛利率約在14-18%左右。
圖：卓越商企服務(wù)物業(yè)管理毛利率明細(xì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理
圖：特發(fā)服務(wù)分產(chǎn)品毛利率明細(xì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理
03六成物企布局園區(qū)市場(chǎng)園區(qū)物管正成為眾多物企謀求轉(zhuǎn)型主要方向之一
2018年，綜合實(shí)力500強(qiáng)物企中，有272家布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。2020年，這一數(shù)據(jù)攀升至315家，占比超過(guò)六成。
500強(qiáng)物企中，園區(qū)管理面積排名前100強(qiáng)企業(yè)，其注冊(cè)地占最大比例的為廣東省。這與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，根據(jù)2021年統(tǒng)計(jì)公布數(shù)據(jù)，無(wú)論GDP還是規(guī)模以上工業(yè)營(yíng)收，廣東省都排在全國(guó)首位。尤其是規(guī)模以上工業(yè)營(yíng)收，遙遙領(lǐng)先排名第二省份。
圖：物企500強(qiáng)布局園區(qū)的企業(yè)數(shù)量（家）
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)庫(kù)
圖：園區(qū)管理面積前100強(qiáng)物企來(lái)源省份分布（家）
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)庫(kù)
目前，園區(qū)物管市場(chǎng)主要參與方可分為不同類型，具體來(lái)看，主要是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展以國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，早期涉足這一領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，主要是國(guó)資背景產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商的配套性企業(yè)；行業(yè)領(lǐng)先的大型綜合性物企；一些具有園區(qū)開(kāi)發(fā)商背景、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的民營(yíng)物業(yè)主體興起等五大類型。
已在園區(qū)領(lǐng)域深耕的企業(yè)，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，也在不斷采取積極舉措，拓展增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，圍繞產(chǎn)業(yè)升級(jí)、探索配套服務(wù)新領(lǐng)域。
鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境下，盡管盈利水平低于商辦等其他非住業(yè)態(tài)，面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，更多物企仍積極開(kāi)展園區(qū)領(lǐng)域布局。比住宅更高的進(jìn)入門檻、更專業(yè)化能力要求、原有入局者已形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘、產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)下企業(yè)需求升級(jí)和多元化等，這些都對(duì)拓展園區(qū)物管形成挑戰(zhàn)。對(duì)于以住宅為主的大型龍頭房企，收購(gòu)園區(qū)類專業(yè)公司，不失為實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)快速布局的好方式。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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