作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年末登陸港交所的大唐地產(chǎn)，交出了上市后第一份年報(bào)。

3月16日下午披露的年報(bào)顯示，2020年，大唐地產(chǎn)確認(rèn)銷售收入約為105.88億元，同比增長(zhǎng)30.6%，錄得凈利潤(rùn)9.5億元，同比增長(zhǎng)51.4%；擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)為7.15億元。

絕大部分的閩系房企，都難以避免快速發(fā)展所面臨的“高負(fù)債”難題。去年末，大唐地產(chǎn)順利過(guò)會(huì)，也被認(rèn)為得益于負(fù)債指標(biāo)的改善。

在2017年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率曾高達(dá)1087.9%，采取措施降負(fù)債后，其3年內(nèi)凈負(fù)債率從1087.9%下降至119.2%，下降幅度超過(guò)900個(gè)點(diǎn)。

得到上市后的資本金補(bǔ)給，大唐地產(chǎn)最新的負(fù)債指標(biāo)有了更進(jìn)一步的優(yōu)化和改善。年報(bào)顯示，2020年末，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債率約為58.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率約為77.7%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，已有兩項(xiàng)指標(biāo)滿足央行“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)。

不過(guò)，對(duì)于一家中型房企來(lái)說(shuō)，保持規(guī)模增長(zhǎng)同樣重要。

一位參與了大唐地產(chǎn)業(yè)績(jī)會(huì)的投資者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，考慮目前發(fā)展階段，大唐地產(chǎn)既要考慮安全，又要求一定的增長(zhǎng)速度，因此不會(huì)強(qiáng)求過(guò)低的負(fù)債率，會(huì)維持兩項(xiàng)指標(biāo)在線內(nèi)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率控制在80%以內(nèi)的水平。

按照大唐地產(chǎn)的計(jì)劃，是通過(guò)四年時(shí)間實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)，邁入行業(yè)前五十強(qiáng)。

大唐地產(chǎn)的目標(biāo)，是在“十四五”期間，達(dá)到千億的銷售金額。

但對(duì)目前規(guī)模仍在400億陣營(yíng)的大唐地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，到達(dá)千億還有漫長(zhǎng)一段路，是否有足夠土儲(chǔ)的支撐顯得尤為重要。

年報(bào)顯示，截止2020年末，大唐地產(chǎn)在海西、北部灣、京津冀、長(zhǎng)江中游、長(zhǎng)三角及成渝大經(jīng)濟(jì)區(qū)共擁有123個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目， 土儲(chǔ)總建筑面積約2044萬(wàn)平方米。

其中，已竣工供出售物業(yè)134萬(wàn)平方米，持作投資的可租用面積17 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)中物業(yè)1893萬(wàn)平方米。

于年報(bào)中，大唐地產(chǎn)清晰闡釋了其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的規(guī)劃，即遵循“2+1+X”的區(qū)域戰(zhàn)略布局：2即深耕聚焦海西、 北部灣2個(gè)城市群；1是指重點(diǎn)拓展的長(zhǎng)三角區(qū)域；X則是對(duì)成渝、長(zhǎng)江中游等經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)的都市圈進(jìn)行慎重布局。

長(zhǎng)三角區(qū)域是大唐地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。也是在2021年，為了充分發(fā)揮上海資金、人才集聚等優(yōu)勢(shì)，大唐地產(chǎn)在上海設(shè)立總部。

期內(nèi)，2020年，大唐地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛和合資合營(yíng)等多種拿地方式，共新增44幅地塊，總建面約839萬(wàn)平方米，新進(jìn)14個(gè)城市。僅在長(zhǎng)三角區(qū)域，其新增土儲(chǔ)就達(dá)到169萬(wàn)平方米，占年度新增土儲(chǔ)比例的20%。

上述投資人表示，大唐地產(chǎn)的拿地方式，包括招拍掛、城市更新、收并購(gòu)及產(chǎn)城聯(lián)合四種，會(huì)根據(jù)自身在區(qū)域當(dāng)?shù)氐臈l件進(jìn)行差別化拿地。

具體來(lái)看，在新拓展的長(zhǎng)三角區(qū)域，大唐地產(chǎn)將以公開(kāi)市場(chǎng)招牌掛為主，并積極跟當(dāng)?shù)鼐邆鋬?yōu)勢(shì)的企業(yè)進(jìn)行合作，盡快提升市場(chǎng)占有率；對(duì)其深耕的海西、北部灣區(qū)域，由于自身具備資源優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和品牌黏性，則會(huì)多渠道采取城市更新、產(chǎn)城聯(lián)合，以及和當(dāng)?shù)卣纬傻陌仓蒙唐贩康墨@地模式。

對(duì)于所有的企業(yè)來(lái)說(shuō)，今年都將面臨集中供地政策下的拿地調(diào)整。

3月初，“22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地將實(shí)現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次”的消息開(kāi)始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島和長(zhǎng)沙。

在大唐地產(chǎn)管理層看來(lái)，集中供地政策也是中型房企的“機(jī)會(huì)”。

“大型房企很難同時(shí)參與多塊土地的競(jìng)爭(zhēng)，中型房企有更多選擇的余地，更有利于投資研判強(qiáng)的房企。”管理層表示，大唐地產(chǎn)會(huì)全面協(xié)調(diào)好資金和整體融資計(jì)劃，通過(guò)集團(tuán)統(tǒng)籌進(jìn)行跨區(qū)域的調(diào)撥資源，利用好各城市的錯(cuò)峰拍地時(shí)間，統(tǒng)籌各城市公司資源。

上述投資者稱，業(yè)績(jī)會(huì)中，大唐地產(chǎn)管理層數(shù)次提及會(huì)堅(jiān)持“合作”的策略。自然，作為一家有規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求的房企，合作是一種能夠快速擴(kuò)大規(guī)模的方式。

“我們堅(jiān)持開(kāi)放、合作，一般在合營(yíng)項(xiàng)目中，對(duì)權(quán)益比的要求是不低于30%，會(huì)具體項(xiàng)目具體分析。目前公司整體權(quán)益比約為50%，未來(lái)在這個(gè)基礎(chǔ)上有所提升。”

據(jù)透露，大唐地產(chǎn)要求未來(lái)新獲取項(xiàng)目中保證至少40%的并表權(quán)，以維持公司正常的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)。

對(duì)一家民企來(lái)說(shuō)，規(guī)模與負(fù)債往往難兩全。

過(guò)去發(fā)展的幾年，大唐地產(chǎn)也面臨“高負(fù)債”困境。

2017年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率甚至高達(dá)1087.9%，采取措施降負(fù)債后，其3年內(nèi)凈負(fù)債率從1087.9%下降至119.2%。

2020年下半年，央行根據(jù)“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長(zhǎng)規(guī)模，進(jìn)一步對(duì)房企的負(fù)債規(guī)模作出限制，這也使得高杠桿的增長(zhǎng)模式難以為繼。

規(guī)則為大家所熟知：依據(jù)杠桿水平高低設(shè)置三條紅線，扣除預(yù)收款后負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

央行根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長(zhǎng)規(guī)模，對(duì)應(yīng)有息負(fù)債增速0、5%、10%、15%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解于年報(bào)獲悉，于2020年末，大唐地產(chǎn)上述三個(gè)指標(biāo)均有所優(yōu)化提升，兩項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)到央行要求的標(biāo)準(zhǔn)。

具體來(lái)看，2020年末，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債率約為58.7%，2019年末為119.2%；資產(chǎn)負(fù)債率為83.2%，2019年末為91.7%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率約為77.7%，2019年末為87%；現(xiàn)金短債比為1.3倍，2019年末為0.96倍。

三項(xiàng)指標(biāo)中，大唐地產(chǎn)僅有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率尚未達(dá)標(biāo)。不過(guò)，在目前這個(gè)階段，大唐地產(chǎn)還要保持一定的規(guī)模發(fā)展速度，并不會(huì)強(qiáng)求過(guò)低的負(fù)債率。

據(jù)投資者透露，大唐地產(chǎn)今年的目標(biāo)是繼續(xù)保持兩個(gè)指標(biāo)在線內(nèi)：保持剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率80%左右，凈負(fù)債率不超過(guò)90%，現(xiàn)金短債比1.3倍左右的水平。

數(shù)據(jù)顯示，2020年末，大唐地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為56.6億元（2019年末為41億元），總借貸（包括計(jì)息銀行貸款及其他借款）約為103.1億元，2019年末約為77.7億元，增加25.4億元，同比增長(zhǎng)32.69%。

“我們要求有息負(fù)債總量年增幅控制在10-15%，銷售回款覆蓋有息負(fù)債，最低現(xiàn)金水平保證未來(lái)三個(gè)月的全口徑支出。”

在大唐地產(chǎn)看來(lái)，這是權(quán)衡下的綜合考量。畢竟，在目前的發(fā)展階段，公司需要在考慮安全的同時(shí)達(dá)到一定增速。

“4年左右到千億，未來(lái)3-4年保持在25%-30%左右的增長(zhǎng)。”

管理層表示，一方面，公司會(huì)保持兩條線內(nèi)即10-15%的有息負(fù)債增長(zhǎng)；另一方面，則是通過(guò)加快運(yùn)營(yíng)的周轉(zhuǎn)速度等方式貢獻(xiàn)一部分增長(zhǎng)率。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 規(guī)模、負(fù)債如何兩全？大唐地產(chǎn)千億追逐下暫棄一條紅線