作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

瀧悅玖宸“沉寂”在時間里，直至近期才迎來市場檢驗。

觀點網 在拿地搶開盤的競速時代，電建地產近期推出的一處“新盤”，卻有著七年歷史。

2018年2月2日，電建地產聯合隆泰實業(yè)（北京）有限公司，以底價46.5億元拿下北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村一宗涉宅地塊。

此后經歷兩次更名，該地塊上的住宅項目以“瀧悅玖宸”為名，在今年9月正式入市。

國慶假期第三天，電建地產釋出項目銷售喜報，除了正中央的“開啟半山院子封面時代”字樣，具體銷售表現方面，首開半月熱銷3.09億，榮膺9月北京別墅“三冠王”。

需要注意的是，在地塊成交同一天，電建地產與隆泰實業(yè)還共同聯合山西建投、金地摘下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村另一宗純居住用地，成交價34.5億元，溢價率28.83%。

兩幅地塊不同命運，后者在2018年11月順利入市，一度成為區(qū)域銷冠，瀧悅玖宸卻“沉寂”在時間里，直至近期才迎來市場檢驗。

如今，“慢入市”地塊再獲市場關注，沉寂多年的項目又是如何重獲新生？

自最開始說起：2018年2月2日，北京門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014和MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地塊以底價成功出讓。

該地塊編號為京土整儲掛(門）[2017]117號，土地面積約31.6萬平方米，用地性質除居住用地外，還包括商業(yè)、基礎教育，以及其他類多功能用地。其中，住宅類用地規(guī)劃建筑面積11.6萬平方米，商辦類用地規(guī)劃建筑面積15.2萬平方米。

據掛牌文件，地塊商業(yè)用途建筑規(guī)模自持比例為50%，自持年限為20年。對于自持50%的商業(yè)部分持有經營期滿后，如需分割出售或轉讓需經門頭溝區(qū)政府批準。

除了相對嚴格的自持及配建要求，宗地商品住房銷售均價不超過53900元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過56595元/平方米（含全裝修費用），進一步約束了利潤空間——這些或許都是電建地產與隆泰實業(yè)“撿漏”的主要原因。

拿地后，電建地產與隆泰實業(yè)迅速成立了一家合資公司——龍赫置業(yè)（北京）有限公司。

企查查顯示，龍赫置業(yè)成立于2018年3月13日，也就是地塊成交后約一個月。目前，電建地產對龍赫置業(yè)的持股比例為63%，隆泰實業(yè)持有另外37%股權。

僅從持股情況看，龍赫置業(yè)應由電建地產并表。不過，據相關公開信息顯示，按照合作協議約定，股東會決議的事項需由全體股東一致同意方可通過，電建地產不能實際控制龍赫置業(yè)，故未納入合并報表范圍。

這在某種程度上，犧牲了效率。

盡管過往不曾有過合作基礎，電建地產卻與隆泰實業(yè)在一天內連下兩子。

在117號地塊成交的同一天，兩家企業(yè)攜手還與金地、山西建投拿下地塊東側的京土整儲掛(門）[2017]116號地塊。

相比之下，116號地塊的用地性質更純粹，僅涉及居住用地，用地面積8.2萬平方米，建筑控制規(guī)模約9.9萬平方米。減少自持、配建壓力后，116號地塊吸引了更多關注。除最終拿地的聯合體之外，還有綠城、金茂、龍湖及首開報名參拍，并將地價抬高，使得成交價較起始價溢價28.83%。

隆泰實業(yè)（北京）有限公司成立于2003年5月，公司股東為兩個自然人。以該公司的歷史動態(tài)為線索，來自吉林長春的隆泰實業(yè)實際上是門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村兩地塊的土地一級開發(fā)單位。

從后續(xù)表現，116號地塊以相對常規(guī)的節(jié)奏開放售樓處并開盤入市。據悉，該項目為華萃西山，項目公司北京西元祥泰房地產開發(fā)有限公司與龍赫置業(yè)成立于同一天，拿地同年9月開放售樓處，11月正式開盤。

不過，在2019年5月23日，也就是拿地一年后，隆泰實業(yè)退出了這家公司，山西建投、金地、電建地產分別持股50%、30%、20%。這也意味著，隆泰實業(yè)與電建地產的合作項目僅剩117號地塊。

作為利益共同體，不算順利的項目進展或許是隆泰實業(yè)還未能體面撤退的原因之一。

116地塊在2018年11月即取得首張預售證，117地塊則是在2020年11月18日取得預售許可證，進度上慢了兩年。

117地塊唯一的預售證準許銷售面積21.49萬平米，對應地塊位置為永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0600-0006、0009地塊。項目名稱鴻瑞溪悅府，宣傳案名為鴻瑞西峰·溪悅府，彼時消息稱將在2021年7月開盤。

顯然，后續(xù)并未按照計劃進行。一年后，首次更名亮相的西山源著才正式開放售樓處并開盤“首銷”，此時項目已接近準現房階段。

從西山源著到如今的瀧悅玖宸，還跨越了電建地產的一場重要發(fā)布會。

2024年11月，電建地產在重慶召開了一場發(fā)布會，正式推出“綠水青山”全新產品戰(zhàn)略。四個字分別對應四條產品線，按照官方釋義，“綠”為現代輕奢產品“華曦府”，“水”為風雅宋式產品“瀧悅長安”，“青”為城市更新產品“公館系”，“山“則是文旅康養(yǎng)產品“山谷系”。

在全新的產品體系下，117號地塊也被賦予了新的敘事。轉入次年7月，西山源著正式以“瀧悅·玖宸”全新名稱亮相。

實際上，這也是電建地產對項目的一次重新定位。

瀧悅玖宸位于北京門頭溝新城核心板塊，依托西長安街沿線發(fā)展軸，承接中心城區(qū)外溢的改善型需求。

項目所在的西山別墅區(qū)是與中央別墅區(qū)齊名的北京老牌別墅區(qū)之一，背靠西山，周邊自然生態(tài)資源豐富，具備打造低密、高品質住宅的先天優(yōu)勢。

據官方宣傳資料，“自2012年從限墅令到禁墅令，北京西山十年零新增別墅用地”，這也讓117地塊更顯稀缺。于是，基于1.05的低容積率，電建地產以“把院子還給北京”為理念，打造融合新中式設計與稀缺生態(tài)資源的“半山中式院子”瀧悅玖宸。

與此同時，地塊出讓時的配建/自持要求也成為加分項。據了解，瀧悅玖宸自身配套商業(yè)，規(guī)劃引進綜合超市、菜場、洗衣店、要點、寵物店等全業(yè)態(tài)生活配套，能夠滿足生活需求。

不過，相較于提前入市的116地塊華萃西山，瀧悅玖宸在價格上還是做出了讓步。

據華翠西山網簽數據，項目住宅部分網簽均價集中在4.3萬元至5萬元之間，未觸及拿地時要求的宗地中MC00-0500-0009地塊商品住房銷售均價不超過51205元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過53765元/平方米（含全裝修費用）；MC00-0500-0010、0013地塊商品住房銷售均價不超過53900元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過56595元/平方米（含全裝修費用）。

以瀧悅玖宸約350平方米的上疊戶型為例，總價790萬元起，單價約2.26萬元/平方米，較地塊1.7萬元/平方米的起始樓面價高出不到六千元，距離銷售指導價更是“腰斬”。

這場歷時七年的去化長跑，如今才真正邁入關鍵階段，以價換量，力求將虧損降至低點。但市場對稀缺的“半山院子”究竟能給予多大程度的認可與買單意愿，還需要時間來給出答案。

在此之前，電建地產也將部分注意力投入到9月末新獲取的項目中。

9月30日，北京市門頭溝區(qū)S1線區(qū)域組團01-12地塊土地一級開發(fā)項目MC00-0605-0006地塊R2二類居住用地成交，電建地產再次進駐北京門頭溝。

對于電建地產來說，門頭溝是其頗為熟悉的一片區(qū)域。這一次與北京京西門城基礎設施投資建設有限公司組成聯合體，以底價9.57億元摘地，成交樓面價約2.35萬元/平方米。

北京京西門城基礎設施投資建設有限公司由北京市門頭溝區(qū)人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會持股100%。可以說，電建地產為自己找到了更為靠譜的合作伙伴。

出讓信息顯示，地塊容積率2.0，建筑高度45米，綠地率30%，建筑密度30%；規(guī)劃公共廁所一座，建筑面積30-80平方米，滿足環(huán)衛(wèi)部門相關標準，具備24小時對外開放條件。

結合地塊條件，后期或將主推剛需改善需求，去化和回款節(jié)奏將更快。就在10月9日，據北京市規(guī)劃和自然資源委員會顯示，項目規(guī)劃設計方案總平面圖進行公示，算下來，距離拿地成交不到十天。

64262.74平方米的總建筑面積中，地上部分達40728.74平方米，其中住宅部分約為4.03萬平方米，共計規(guī)劃421戶。

在推出了瀧悅長安、西山藝境等項目后，電建地產劍指京西，再探門頭溝。而長安華曦府“三開三磬”的光環(huán)之下，電建地產能否再次塑造區(qū)域銷冠？