作者：觀點新媒體

 佳兆業的紓困工作在近期持續出現積極信號，距離3月29日與中鐵五局就城市更新等領域簽訂戰略合作僅過去三天，該公司迎來頭部房企及AMC的合作。

4月2日，佳兆業與招商蛇口、長城資產在深圳簽署戰略合作協議，約定以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區的城市更新為基礎，設立三方合作平臺共同開發。除此以外，各方還約定推動存量商住開發、商業綜合體，以及文旅、郵輪等層面的合作。

至此，這場持續近5個月的國有企業洽談佳兆業舊改的交易，從傳聞正式轉為正式協議。從交易對象看，招商蛇口存在加杠桿空間，同時與佳兆業在地產、商業、郵輪等業務存在協同可能性；長城資產則是第二家獲批發行地產紓困金融債的AMC，并曾是佳兆業的金主之一。

但上述各方目前仍處于框架協議階段，并未涉及合同標的、價款、履行方式等具體條款，從4月5日佳兆業披露的公告看，約束條款也僅主要集中于合作優先權。招商蛇口相關人士也否認了“實質性進展”這一說法。

另一接近招商蛇口的人士向觀點新媒體表示，目前各方跟進洽談的是數個大灣區項目，包括深圳在內的城市舊改。按照協議，合作以“成熟一個、合作一個”為原則，而嚴格的審計盡調亦將成為招商蛇口重點工作。

目前尚無法得知合作涉及哪些具體項目。佳兆業曾計劃自去年下半年至2023年轉化舊改16個，預計可售貨值逾2100億元。去年該公司披露的資產處置清單也涉及25個項目，包括10個深圳舊改。

招商蛇口與佳兆業就項目接洽要追溯至2021年11月左右，當時主要集中于深圳的項目。但當時雙方僅處于接觸階段，招商蛇口相關人士對觀點新媒體表示，主要是顧慮出險企業隱藏債務關系，以及標的項目質量等。

實際上，按照招商蛇口3月底對投資者提及的說法，與不同的第三方洽談項目早在一年半以前便存在，只是現階段相對更多一些。但該公司也表示，對收購秉持“多看少動”原則，做投資決策的前提是算得過賬，并有一定的安全墊。

4月初招商蛇口、長城資產、佳兆業簽訂的戰略合作協議，在核心的城市更新合作上，體現了介入方的謹慎性。

按照約定，三方適時探討建立合資公司等合作載體，顯示對出險企業紓困偏向項目層面合作。近期包括招商蛇口、華潤置地都提過對收并購方式的選擇標準，比如招商蛇口優先選擇項目合作，其次是股權合作；華潤方面則明確，不會考慮公司平臺股權端的收并購。

其次，招商蛇口于公告提及，公司發揮社區及商業、產業園區綜合開發優勢，長城資產發揮資產管理、產融結合優勢。從分工角度看，項目操盤及運營，不良資產處理的角色已明確，它們并非財務投資者，佳兆業僅被提及了“城市更新優勢”。

招商蛇口還提及，三方以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

上述合作內容中，一方面，合作涉及的城市與招商蛇口現階段的舊改布局高度重合。第三方數據顯示，招商蛇口截止2021年底在深圳鎖定、推動孵化的舊改約25個，此外在東莞、佛山分別約有4個、2個舊改。

至于廣州，招商蛇口曾于2020年參與荔灣葵蓬村的招標無果。2021年8月，該公司與廣鐵置業合作，成為荔灣區廣鐵石圍塘地塊項目前期服務商，這也是其首個羊城舊改項目。

另一方面或許與招商蛇口的城市投資策略轉變有關。過去招商蛇口的投資決策存在粗放化一面，直至近兩年才在內部推行“一城一模板”管理，拿地強調優先布局“強心30城”。

“成熟一個、合作一個”原則，以及三方計劃成立的專項工作小組，則被視作招商蛇口對標的質量所設置的防火墻。接近招商蛇口的人士對觀點新媒體指，三方專項工作小組屬于談判性質，招商對項目的審計盡調絕對是重點。

上述人士續稱，現階段各方在跟進洽談的項目主要是大灣區舊改，包含深圳的舊改。由于簽署的是相對框架的協議，項目成熟的話會再簽署細致的合同。

從接洽出險企業到簽訂合作，招商蛇口大約用了近5個月時間，這種小心翼翼的節奏是其過往發展舊改業務的典型特征。

招商蛇口（重組前上市公司為招商地產）自2010年前后開始布局城市更新，早期代表項目即舊廠房改造而來的“蛇口網谷”。2016年，招商蛇口提及，公司近幾年在推進多個舊改，其中筍崗項目（即招商中環）預計年內開工，三聯、漁二村等項目處于拆遷階段。

但直到2018年，該公司才組建城市更新事業部，年報中也罕見地提出“以城市更新升級為契機”。

招商蛇口亦曾向觀點新媒體指，舊改涉及太多利益環節，國有企業面臨合規性等要求，因而公司接觸這一領域的意愿較低。而如今招商蛇口已對舊改很有信心，最高峰時在莞深一帶跟進過56個項目。

根據2021年年報披露，招商蛇口全年斬獲14個舊改項目排他資格，預估土地儲備面積510萬平方米，貨值逾1200億元。此外還參與上海城市更新基金，總規模約800億元。

其中在大本營深圳，去年三季度，招商蛇口成功中標龍崗坪地街道年豐社區土地整備利益統籌項目前期服務項目，涉及擬實施面積382公頃。這也是深圳龍崗公布的第二批5個平方公里級重點利益統籌項目和重點更新單元之一。

在其他4個項目中，坂田街道五和樞紐片區更新單元（42公頃）的競得者正是佳兆業。這也是當時唯一中標的民企。

而如今時代的發展轉軌，“舊改大王”佳兆業面臨著舊改資產的讓渡。

它的新合作方，招商蛇口于去年錄得銷售額3268億元，2022年銷售目標3300億元，是少數不下調目標的房企之一；長城資產曾是佳兆業的資金提供方，如今則頂著第二家獲批發行地產紓困金融債的AMC光環，涉及發行額度達100億元。

早在去年11月爆發理財產品兌付危機時，佳兆業曾公布一份擬處置資產清單，涉及深圳18個項目，權益貨值達818億元。其中外界較為關注的項目包括南山東角頭舊改、福田東山小區舊改，權益貨值分別達298億元、88億元；大型文旅項目金沙灣國際樂園貨值也達106億元。

此后佳兆業將擬處置清單提高至25個項目，包括10個深圳舊改。這批資產大多計劃在去年四季度到今年三季度之間完成處置，但至今該公司仍鮮有披露相關進度。

對于最新與招商蛇口、長城資產的合作所涉及項目一事，佳兆業方面并未予以回應。招商蛇口方面亦未回應資產注入三方合作平臺時的具體成熟標準，僅表示目前交易在洽談階段。

一位從事舊改的人士對觀點新媒體提及，佳兆業在深圳還是有比較多相對成熟的舊改。

據佳兆業2020年年報披露，該公司成立以來成功轉化40個城市更新項目，其中2017-2020年轉化23個，包括深圳三順制藥廠項目、廣州佳兆業鳳鳴山、深圳下雪項目（佳兆業云望府）等。

截止2021年上半年，佳兆業尚未納入土儲的城市更新項目約213個，占地總面積5370萬平方米，可售面積預計1.1億平方米，其中深圳占129個。期內新增轉化項目3個，包括深圳橫嶺舊村項目、廣州石溪項目、湛江伴灣，轉化可售面積113萬平方米，貨值727億元。

在未爆發債務危機之前，佳兆業曾計劃聚焦城市更新轉化，具體包括去年下半年轉化深圳上雪項目、深圳建大廠項目、廣州海南村項目，2022-2023年則轉化深圳、廣州、佛山、江門等地13個舊改，按當時周邊項目均價推測可售貨值約達2162億元。 

但進度或許并不理想，如深圳上雪項目于去年7月公示規劃草案，此后鮮有消息披露；去年12月，佳兆業將廣州海南村項目近半股權轉予廣州荔灣國資參股的私募基金。

近期市場還流傳，廣州增城有19個舊改暫緩推進，其中涉及佳兆業于2020年轉化的霞逕村項目，外加競標獲得的馮村村項目。

即便如此，佳兆業手握的舊改儲備依然被視作最具有價值的資產，這也是它引入投資方的底氣所在。

以深圳為例，2020年佳兆業新增舊改土地成本約1.39萬元/平方米，同期各區招拍掛地價在1.64-6.30萬元之間；下雪項目土地成本約7300元/平方米，相當于住宅部分預售均價13%左右。在耗費動輒六到八年的時間后，此類項目一般可換取較高毛利率空間。

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原標題： 佳兆業舊改殘局 招商蛇口與長城資產接手的城更脈序