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專注企業(yè)債務(wù)紓困與價(jià)值重組的實(shí)戰(zhàn)筆記?服務(wù)銀行、AMC、政府平臺及民營企業(yè)?涅槃貸 3.0 開創(chuàng)踐行者?以 “鐵算盤、鐵賬本、鐵規(guī)章” 重塑信用。
作者：觀點(diǎn)新媒體
雖然利潤上全線下跌，不過融信中國還是完成了去年銷售目標(biāo)的 97%。
3月31日晚間，融信中國2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績坐著末班車到來。
根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，融信中國期內(nèi)收益約達(dá)332.84億元，較去年減少約31.09%；毛利約達(dá)36.28億元，較去年減少約31.70%；毛利率由2020年約11.00%，下降至2021年約10.90%。年內(nèi)溢利約17.27億元，較去年減少約50.59%；公司擁有人應(yīng)占溢利約達(dá)12.95億元，較去年減少約46.66%。
與此同時，其全年合約銷售額約達(dá)1555.20億元，較去年增加約0.22%；合約建筑面積約為734萬平方米，平均售價(jià)約為每平方米21,198元。
此次延期，對融信中國來說就如同一次“蝴蝶效應(yīng)”，公布延期決定之后，穆迪、惠譽(yù)紛紛下調(diào)融信中國的信用評級。其中，穆迪將融信中國的公司家族評級（CFR）從“B3”下調(diào)至“Caa1”，將其高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”，評級展望仍為“負(fù)面”；惠譽(yù)則將融信中國的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從“B-”下調(diào)至“CCC”，并將融信中國的未償美元高級票據(jù)的高級無抵押評級從“B-”下調(diào)至“CCC”，回收評級維持在“RR4”。
評級下調(diào)的主要原因也正是因?yàn)槠杖A永道辭去融信中國的審計(jì)師職務(wù)以及推遲公布其2021年度的財(cái)報(bào)。穆迪分析師Alfred Hui表示：“評級下調(diào)反映出，因其更換審計(jì)師并可能推遲公布其2021年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，從而增加了其流動性和再融資風(fēng)險(xiǎn)。”
惠譽(yù)也指出，未來，融信中國的流動性狀況和融資渠道面臨越來越大的不確定性。由于普華永道的辭職非常接近監(jiān)管機(jī)構(gòu)公布全年審計(jì)結(jié)果的最后期限（2022年3月31日），融信中國在財(cái)務(wù)透明度和公司治理方面的弱點(diǎn)更明顯，這可能會降低市場對該公司及其為到期債務(wù)再融資能力的信心。
從報(bào)告來看，期內(nèi)融信中國收益約達(dá)332.84億元，較去年減少約31.09%；毛利約達(dá)36.28億元，較去年減少約31.70%；毛利率由上年度約11.00%，下降至2021年度約10.90%。年內(nèi)溢利約達(dá)17.27億元，較去年減少約50.59%；公司擁有人應(yīng)占溢利約達(dá)12.95億元，較去年減少約46.66%。
對于收益減少約31.09%至332億元，融信中國解釋，收益主要組成部分為來自中國物業(yè)銷售、有關(guān)建設(shè)安置房而與中國地方政府訂立若干建設(shè)服務(wù)及租賃投資物業(yè)所得租金收入、酒店?duì)I運(yùn)及其他。其中物業(yè)銷售減少31.93%，建設(shè)服務(wù)減少22.08%，租金收入酒店?duì)I運(yùn)及其他減少了31.09%。其續(xù)指，收益減少是已交付物業(yè)的已確認(rèn)建筑面積由2020年的285萬平方米，減少約19.92%至截至2021年的228萬平方米。
對比2020年大手筆拿下多宗地塊，2021年的融信中國明顯更加謹(jǐn)慎，也明確表示“不拿虧本的地”，去年的杭州首批集中供地，融信拿下了7塊地，在集中供地形勢不斷變換的市場環(huán)境下，融信還是選擇先消化好現(xiàn)有的儲存。事實(shí)證明，融信中國2021年在長三角的銷售情況并不差，甚至有多個樓盤開盤即售罄，但是杭州地塊利潤薄，整體項(xiàng)目增量的乏力也導(dǎo)致了銷售增幅有限的結(jié)果。
專注于一二線城市的融信中國，去年依舊重倉在長三角的一線城市。和許多頭部房企思路一致，一二線城市雖然拿地難度高，但是帶來的高周轉(zhuǎn)快去化是現(xiàn)在房企們都在追求的，去年融信中國也在業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)，一線城市仍舊是融信的第一選擇。
年內(nèi)，融信中國新增土地項(xiàng)目42個，總計(jì)容建筑面積為647.6萬平方米（經(jīng)計(jì)及本公司擁有人于相關(guān)項(xiàng)目中的權(quán)益后為288.7萬平方米），地塊收購的平均成本約為每平方米人民幣11,259元（按計(jì)容面積計(jì)算）。權(quán)益金額約195億元，占權(quán)益銷售27%，當(dāng)中78%是杭州、上海等一、二線城市。
截至2021年12月31日，融信中國在全國共計(jì)布局283個項(xiàng)目，總土儲約2870萬平方米。其中，長三角地區(qū)的土儲占比達(dá)45%，一二線城市占比達(dá)82%。
雖然利潤上全線下跌，不過融信中國還是完成了去年銷售目標(biāo)的97%，一直“在路上”的融信，在2022年，又將審時度勢做出何種應(yīng)對？
截至2021年12月31日，融信中國有息借款余額為568億元，凈負(fù)債比率進(jìn)一步優(yōu)化為66%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66%。這無疑成為了融信中國去年值得一提的亮點(diǎn)。
融信是打定決心要給公司“減負(fù)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021全年其累計(jì)回購1.24億美金債券，包括8月、11月及12月的到期債券都提前償還。于2021年12月31日，已發(fā)行境內(nèi)公司債券總額約為85.97億元，占集團(tuán)借款總額約15.14%。2022年也先后償還了2月和3月到期的美元債，年內(nèi)債務(wù)壓力進(jìn)一步減輕。
于2021年12月31日，融信中國擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約220.55億元（2020年約為299.02億元），借款總額約567.78億元（2020年約為718.6億元）以及尚未償還借款（包括銀行借款及其他借款、境內(nèi)公司債券、額外優(yōu)先票據(jù)及資產(chǎn)支持證券）的加權(quán)平均實(shí)際利率約6.36%，2020年約為6.55%。
根據(jù)惠譽(yù)分析，融信中國擁有135億元人民幣資本市場債務(wù)將于2022年到期或可回售，包括2022年3月1日到期的3.94億美元高級票據(jù)和2022年10月到期的6.9億美元票據(jù)。同時融信于2022年2月20日宣布，注銷6200萬美元2022年3月到期的高級票據(jù)。顯然，融信中國有足夠的流動性來解決2022年3月到期的美元票據(jù)，但再融資風(fēng)險(xiǎn)正在增加，因?yàn)槠溥M(jìn)入資本市場的渠道仍然有限。
不得不提的是，擴(kuò)儲的減緩，未來或?qū)⑦M(jìn)一步影響到2023甚至之后的資金流動性。用手頭現(xiàn)金償還債務(wù)可能會進(jìn)一步影響到融信中國補(bǔ)充其土地儲備的能力，正如惠譽(yù)所提及的，如果融信繼續(xù)優(yōu)先償還債務(wù)而不是補(bǔ)充土地，2022年土地儲備可用于開發(fā)年限將降至兩年左右，2023年將降至1.5年以下。
如何平衡守業(yè)與發(fā)展的難題，這對于如今的融信中國來說，無疑是魚與熊掌的得失抉擇。
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原標(biāo)題： 年報(bào)觀察 | 融信中國降負(fù)與拓儲
