作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

面對嚴峻復雜的國際形勢、艱巨繁重的國內改革發(fā)展穩(wěn)定任務，特別是新冠肺炎疫情的嚴重沖擊，我國成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。 

我們認為，房地產作為中國經濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，房地產對地方經濟、財政和就業(yè)有著至關重要的影響。 

在剛剛閉幕的中央經濟工作會議上，確定明年要抓好八大重點任務，在這其中，第七點是解決好大城市住房突出問題。 

從今年整體市場表現情況來看，各大城市分化嚴重，對于熱點城市而言，搶房源現象比較明顯，在這其中，深圳市場不分檔次、不分產品銷售全線飄紅，7月15日，在中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長期調控目標下，深圳祭出八項樓市調控政策，對其高溫不下的市場下了一劑猛藥，隨后在一系列調控政策補丁調整下，深圳市場開始逐步可控。 

此次中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作為明年要抓好的八大重點任務之一，具體而言，熱點城市繼續(xù)堅持調控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調控難言實質性松綁，并將貫穿更長的時間周期。現階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

2015-2020年中央經濟工作會議有關房地產內容

資料來源：公開資料整理

此次會議定調：住房問題關系民生福祉。一方面，弱化了房地產的投資屬性，金融去房地產化，房地產也要去金融化。現階段房地產行業(yè)仍是去杠桿的重要領域，預計未來房地產行業(yè)將轉向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。 

另一方面，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，更好地實現全體居民住有所居、安居樂業(yè)的目標。 

從整體來看，房地產政策層面還是要“穩(wěn)”字當頭，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調控目標。 

對于熱點城市而言調控政策大棒高舉，而對于壓力二、三線城市而言，有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。土地供應有供有限，并可適度調降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。 

未來市場或將支持剛需購房，弱三、四線城市可能會在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

中央經濟工作會議對住房租賃市場著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問題。

其一，以大力發(fā)展住房租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題，加強保障性租賃住房建設力度，市場化租賃住房更要規(guī)范化發(fā)展。進一步明確“租售同權”，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，其中優(yōu)質教育資源同權化，既是下一階段改革的難點，也是關系到改革成敗與否的關鍵點。 

其二，可以期許的是，土地制度市場化改革將提質增效，加速推進新增建設用地指標和補充耕地指標的跨省調劑，那些土地資源緊俏的核心一、二線城市，可以獲得更多建設用地指標。另外，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大中城市長期供地壓力。 

其三，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控。長期來看，租賃市場監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。

我們認為，明年宏觀政策或將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度。

在房地產方面將進一步因城施策落實“三穩(wěn)”長期調控目標，對熱點城市加碼，對壓力城市紓困。加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

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原標題： 中央定調2021樓市走向，解決大城市住房問題是核心