西政財富 
專注企業(yè)債務(wù)紓困與價值重組的實戰(zhàn)筆記?服務(wù)銀行、AMC、政府平臺及民營企業(yè)?涅槃貸 3.0 開創(chuàng)踐行者?以 “鐵算盤、鐵賬本、鐵規(guī)章” 重塑信用。
作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：關(guān)于當前的融資監(jiān)管環(huán)境受疫情影響房地產(chǎn)市場急速冷凍，為緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力、穩(wěn)定經(jīng)濟走勢，各地集中出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)階段性的紓困政策，如延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預售條件、稅款繳納延期、減免等等。2020年2月20日，5年以上的貸款市場報價利率（LPR）相較于2019年11月20日LPR下調(diào)了5個基點（即4.75%），房貸利率亦隨之下降。
在地產(chǎn)行業(yè)高呼還將放大水時，21日央行金融市場工作會議再次強調(diào)“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)‘因城施策’落實好房地產(chǎn)長效管理機制”。除此之外，2020年2月21日北京銀保監(jiān)局公布了一份對中信銀行的處罰信息公開表，針對中信銀行19項涉及房地產(chǎn)的違規(guī)融資事項，責令其改正并給予合計2020萬元罰款的行政處罰。此次銀保監(jiān)會及其派出機構(gòu)公開的處罰案例在監(jiān)管層面表明了姿態(tài)。由此可見，在“房住不炒”的主基調(diào)下，國家層面的信貸政策不會有本質(zhì)性的調(diào)整，即對房地產(chǎn)融資高壓政策不放松。
整體來看，疫情的沖擊已導致融資趨勢越發(fā)緊張，其中銀行、信托端的債權(quán)融資不會放松，其他非標債權(quán)類的融資也越來越難獲取，因此股權(quán)方向的融資似乎是當前更好的選擇（盡管需讓渡更多的利益）。從市場的情況來看，面對當前融資態(tài)勢，加之開發(fā)商降低負債率、杠桿率，實現(xiàn)出表目的的訴求，現(xiàn)下越來越多的開發(fā)商向外謀求真股合作、聯(lián)合操盤，不論是大小開發(fā)商合作開發(fā)模式，還是資金機構(gòu)小股+大債模式，也受到越來越多開發(fā)商追捧。以資金機構(gòu)對開發(fā)商的股加債合作為例，一方面開發(fā)商向資金機構(gòu)或合作方釋放不超過30%的股權(quán)，由其享受后端項目開發(fā)對應(yīng)的真股收益；另一方面由資金機構(gòu)以不超過開發(fā)商內(nèi)部融資成本控制線的標準出資土地款總額或抵押物價值70%-80%的資金，并允許開發(fā)商將融資款用于支付保證金、土地款或收并購等用途。開發(fā)商在實現(xiàn)出表及降杠桿目的同時，資金機構(gòu)獲取固定和浮動收益。
為了便于讀者了解，筆者特就我們財富中心經(jīng)辦的房地產(chǎn)項目股加債合作的業(yè)務(wù)方案做相關(guān)介紹與業(yè)務(wù)操作說明，以供同業(yè)人士參考。
一、股加債業(yè)務(wù)準入要求
1.開發(fā)商資質(zhì)要求：克爾瑞百強房地產(chǎn)企業(yè)；
2.投資方式：小股+大債投資模式，其中股權(quán)持股比例為20%-30%，債權(quán)投資為土地款總額或抵押物價值的70%-80%；
3.產(chǎn)品形式（可視項目情況靈活選擇）：金交所資產(chǎn)收益權(quán)類產(chǎn)品或其他，比如開發(fā)商集團或其關(guān)聯(lián)公司將其持有的購房尾款/工程款/資產(chǎn)收益權(quán)以7折或8折價格轉(zhuǎn)讓給機構(gòu)指定的投資公司（SPV），然后由該投資公司（SPV）發(fā)行收益權(quán)募集資金；
4.投資期限：一般不超過3年，滿半年可提前退出；
5.收益要求：債權(quán)綜合收益根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)及綜合實力，一般在年化14%-16%，對于優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商可適當放寬，同時享受后端真股部分的利潤分紅；
6.資金用途：可用于開發(fā)商補充流動資金、參與項目競拍、土地款或后續(xù)開發(fā)建設(shè)；（備注：相比其他融資方式，此類產(chǎn)品所涉融資款的使用最為靈活）
7.增信擔保措施
（1）集團擔保：開發(fā)商為應(yīng)收賬款或其他資產(chǎn)收益權(quán)的到期回購義務(wù)及產(chǎn)品本息兌付提供擔保；
（2）股權(quán)質(zhì)押：項目公司剩余股權(quán)質(zhì)押給平臺公司（詳見下文的投資架構(gòu)）；
（3）土地后置抵押：項目取得土地證后，土地抵押給平臺公司，后續(xù)申請開發(fā)貸，機構(gòu)可配合釋放抵押物，但需優(yōu)先償還股東借款；
（4）平臺公司、項目公司共管證照、賬戶，平臺公司向項目公司委派董事等。
1.開發(fā)商集團或其關(guān)聯(lián)公司將其持有的應(yīng)收或應(yīng)付賬款打折（通常為7或8折）轉(zhuǎn)讓給投資公司（SPV），由該投資公司（SPV）發(fā)行收益權(quán)類產(chǎn)品。若底層資產(chǎn)是購房尾款，則需已完成網(wǎng)簽。
2.投資公司（SPV）持有平臺公司100%股權(quán)，并由平臺公司與開發(fā)商集團共同成立項目公司，其中平臺公司持股20%-30%，并以股東借款的形式向項目公司提供借款，由其用于支付土地保證金、土地款或用于項目開發(fā)建設(shè)。
3.開發(fā)商持股70%-80%，并將相應(yīng)股權(quán)質(zhì)押給資金機構(gòu)的平臺公司。項目取得土地證后后置抵押給平臺公司。
4.若平臺公司有閑置資金時，經(jīng)平臺公司同意，可拆借給開發(fā)商集團使用，并另行計算相應(yīng)成本。平臺存在盈余資金時，可重復投資于符合投資標準的項目。
本文僅對西政財富及所屬集團操作的地產(chǎn)融資項目進行簡要總結(jié)，更多房地產(chǎn)融資、金融產(chǎn)品定制、銷售等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13632668685與我們溝通與交流。
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原標題： 被開發(fā)商忽視的股加債融資方案
