進入2019年，在粵港澳大灣區(qū)、雄安新區(qū)及各新一線城市的帶動下，以及各地逐步取消房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)貌似又開始了新一輪的復蘇行情。但即便是新一輪行情的啟動，對于原本拮據(jù)的房企來說，仍舊是機遇和挑戰(zhàn)并存——機遇是搶占灘頭，挑戰(zhàn)是資本壓力，是融資能力。因此如何實現(xiàn)融資支持，形成對前期業(yè)務的強力支撐，以便實現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠，并最終形成業(yè)績支撐和降低后續(xù)資金壓力，是地產(chǎn)融資團隊一直肩負的任務和要面臨的新一輪的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，幾乎涵蓋了所有能夠在金融市場實現(xiàn)融資的途徑，方式主要包括：權、股權、票據(jù)、不良、保理等等；渠道包括：銀行、信托、資管、基金、金交所、保理等等；途徑包括：抵押、擔保、明股實債、收益權轉讓等等。（具體可參見“西政資本”公眾號2019年1月7日推文《西政資本：房地產(chǎn)企業(yè)2018年融資回顧暨2019年融資方式盤點》）。

目前情況下，土地配資及委貸由于金融監(jiān)管，逐漸受到限制，地產(chǎn)項目前期融資情況不甚理想， 壓力相對較大，明股實債逐漸受控、資管受業(yè)務范圍限制，需要指定業(yè)務完成，發(fā)債屬于集團化業(yè)務，開展范圍相對局限，綜合而言，銀行開發(fā)貸和信托目前依然是市場的主流融資方式。（關于融資的更多推文可參見西政資本2019年2月25日推文《投拓必備：2019地產(chǎn)投拓融資手冊》）

房地產(chǎn)企業(yè)融資是一項很系統(tǒng)的技術活，很多房地產(chǎn)企業(yè)不知道怎么融資的根本原因在于不了解融資需具備的條件以及必須要做的基礎工作。簡單來說，如果房地產(chǎn)企業(yè)在融資前能理解透徹金融機構關注的核心融資要素，并且能根據(jù)融資要素創(chuàng)設相關的融資條件或者準備好相關的應對方案，同時根據(jù)自身的條件針對性地向目標金融機構申請融資，則融資的過程會簡單輕松很多。實務中，不同的機構向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資前一般都會經(jīng)過融資項目的立項和盡職調(diào)查等內(nèi)部工作環(huán)節(jié)，為讓讀者對房地產(chǎn)企業(yè)融資所要具備的條件或需要做的準備工作有更清晰的認識，筆者以常規(guī)金融機構的立項報告為例向讀者簡要介紹金融機構關注的核心融資要素，以便于地產(chǎn)企業(yè)同仁了解融資前需重點解決或準備的相關事項。以下為金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求作初步溝通后呈報上會的立項報告（模板）材料，融資負責人基本都可以根據(jù)下述的要求進行融資材料的準備或針對金融機構關注的問題出具針對性的解決方案。

三、融資部分重點關注細節(jié)及注意事項

根據(jù)上述金融機構的融資項目立項報告，我們可以看到，作為融資申請方的房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中務必重點關注以下問題并做好充分有效的應對方案。

（一）還款來源   

作為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)重點關注對象，對還款來源要求有明確的要求，風控關注點之一。

（二）增信措施   

大多分兩類，即抵押和擔保。目前情況下，金融機構的業(yè)務對象通常是百強或者幾十強內(nèi)的房企，企業(yè)信用等級大多要求在AA+以上，抵押則大多是必備條件。但需注意的是，依據(jù)銀發(fā)【2007】359號等文件，商業(yè)銀行不得對經(jīng)國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、房源行為貸款，且不得接受空置3年以上的商品房作為抵押物。

1．抵押條件  

基本要求在前四證完整即土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證齊備，雖然按照【2003】21號文件商業(yè)銀行發(fā)放貸款時應遵循房地產(chǎn)項目的前期投入資金比例不低于35%的要求，但實際上通常按照不低于25%的自有資金投入要求進行操作，即確保項目不是凈地的情形。

2．資金管理

首先，商業(yè)銀行受制于自身體制管理，有一定的屬地化管理的要求，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)項目，如果相同銀行在不同地區(qū)設立相應分支機構，則只能在所在地區(qū)辦理相關業(yè)務，如果跨地區(qū)則需要監(jiān)管備案。

其次，資金使用專款專用，不得挪用于其他項目，不得支付項目土地款，不得作為日常流動資金貸款發(fā)放等等，且在貸款期間，通常專款專戶、專人審批，會簽支付等等。

3．其他限制

（1）商住比

金融機構處于對資金回流的考慮，通常對資金回籠周期較短的住宅比較青睞，商業(yè)辦公等資金回流周期較長的項目相對謹慎，商住比中商業(yè)部分通常不超過20%-30%的要求。

（2）推盤節(jié)奏

依據(jù)企業(yè)所需和銀行內(nèi)控節(jié)奏，按節(jié)奏釋放準予辦理預售的房源，控制流量和風險控制。

（3）企業(yè)現(xiàn)狀

依據(jù)企業(yè)性質(zhì)、借貸規(guī)模、現(xiàn)金流情況、項目實際情況以及行業(yè)整體評估等內(nèi)容進行綜合判斷。通常情況下，國有企業(yè)以及排名增速相對較快的企業(yè)，信用較好，比較容易實現(xiàn)融資。

（4）供需判斷

通常受制于企業(yè)單筆融資需求和各地銀行信貸政策和額度限制。

（三）成本要求

銀行開發(fā)貸與信托開發(fā)貸成本不同，銀行開發(fā)貸通常在年化綜合成本在6點多到7點多不等，但有的銀行會存在存貸比的要求或者要求開發(fā)商購買一部分銀行的不良資產(chǎn)，希望與開發(fā)商相互支持。信托的開發(fā)貸因考慮到募集問題，通常成本根據(jù)開發(fā)商情況以及項目等因素綜合考量，加上募集的相關成本，一般高于銀行的成本，但其靈活性比銀行開發(fā)貸高。

（一）無法突破的限制

企業(yè)信用等級、銀行黑名單或（白名單之外）等、單期一證情況下的商住比規(guī)劃等。

（二）可實現(xiàn)的措施

1．自有資金

要求前期屬于自有資金，通常不深究表外情況，對于項目投入視情況，深入查證情況略有不同。

2．渠道選擇  

通常需要綜合判斷市場情況利息承受能力，項目規(guī)劃和推盤節(jié)奏以及能夠實現(xiàn)的最低融資成本。

3．融資組合  

在多證、多期情況下，銀行、信托各種成本和機構審批節(jié)奏的綜合判斷，盡可能實現(xiàn)成本最低、當?shù)貙徟⒖焖偬峥睢⒏咝в行颉Ｍ瑫r，在如醫(yī)院、教育資源等多屬于PPP政府項目占比較大、市場融資受限的項目，盡可能實現(xiàn)成本分攤、項目重新組合，爭取實現(xiàn)融資。

4．其他

盡可能實現(xiàn)施工許可與預售許可中間環(huán)節(jié)的控制，既不影響融資抵押又不影響推盤銷售，既不影響前段融資又不影響后期資金回籠，因此節(jié)奏把握很重要。

五、融資成本組成及主要涉稅稅種

成本組成主要包括利息支出、財務顧問費兩類，利息支出相對透明，財務顧問費則會視情況高低各有不同。

主要稅種：

（一）債權類

增值稅：進項稅不得抵扣。

土地增值稅：在憑證有效的情況下，土增清算控制在四項總成本的5%以內(nèi)據(jù)實扣除。

所得稅：據(jù)實扣除。

（二）股權類

增值稅：現(xiàn)有股權投資，投資方為保證風險，通常會設定保本利潤點，但依據(jù)財稅〔2016〕 140號等文規(guī)定，相應的收益將會視為貸款服務計算相應增值稅及所得稅，實際降低項目投資收益。

所得稅：真股權投資收益免稅、明股實債及保本收益則視溢價收入部分計算繳納所得稅。

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