作者：睿思中國

來源：睿思網

2021年6月，博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金在上海證券交易所上市，成為國內首批產業園區基礎設施REIT。

那時候，市場對這類產品寄予厚望。產業園REIT被看作“輕資產”運營的典范，靠穩定的租金收入和分紅吸引投資者。首批產品發行時，超過300億元資金認購，一級市場配售比例屢創新低。

五年后的今天，情況起了變化。

2025年年報顯示，基金全年實現營業收入1.81億元，同比下降14%；凈利潤轉虧1563萬元，而2024年還盈利5141萬元。平均出租率從92.62%跌到86.94%，平均月租金從86.41元/平方米跌到77.86元/平方米。

這是博時蛇口產園REIT上市以來，首次出現年度凈利潤虧損。

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從7140萬盈利到1563萬虧損

先看五年間的營收和利潤變化。

營業收入方面，2022年上市首年1.13億元，2023年增至1.81億元，2024年進一步攀升至2.11億元，創下歷史新高。2025年回落至1.81億元，同比下降14%。

凈利潤的走勢更加戲劇化。2022年盈利3880萬元，2023年增至7140萬元，創下歷史峰值。2024年下滑至5141萬元，2025年直接轉虧1563萬元。

說得再直白點：營收從1.13億到2.11億峰值，又回到1.81億；凈利潤從3880萬到7140萬，又跌到-1563萬。這種過山車行情，折射出產業園REIT面臨的深層困境。

凈利潤轉虧的直接原因，是資產減值損失的大幅增加。 2024年計提2046萬元，2025年暴增至7139萬元，是2024年的3.5倍。兩年合計計提減值超過9100萬元。

但有一點需要說明：資產減值損失雖然影響凈利潤，卻不影響可供分配金額。換句話說，投資者的分紅不會因此大幅減少。

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可供分配金額首現下降

盡管業績承壓，基金在分紅方面依然保持了較高水平，但隱憂已經出現。

2025年，基金可供分配金額為1.21億元，較2024年的1.42億元下降15%。這是自2021年上市以來，可供分配金額首次出現下降。

實際分紅方面，2025年為1.25億元，高于可供分配金額，是因為包含了歷年結轉部分（如2024年第三次分紅等）。但可供分配金額的下降，暗示未來的分紅可持續性存疑。

管理層承諾，未來繼續以不低于90%的可分配利潤進行現金分紅。但可供分配金額的下降，是一個值得警惕的信號。

上市以來累計分紅超過4.5億元，這個數字看起來不錯。但如果可供分配金額持續下降，未來分紅能否保持同等水平，需要打一個問號。

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出租率和租金同時失守

對REIT來說，出租率是衡量資產質量的核心指標。

2024年，基金旗下項目平均出租率92.62%。2025年，這個數字跌到86.94%，下滑近6個百分點。期末出租率從91%降至87.83%。

三個項目中，萬海大廈和萬融大廈位于深圳南山核心區，是基金的核心資產；光明加速器二期位于光明區，定位產業研發。后者保持了較高的出租率和租金水平，前兩者出現了明顯波動。

平均月租金的變化更明顯。2023年88.69元/平方米，2024年86.41元/平方米，2025年跌到77.86元/平方米。兩年時間跌幅超過12%。

這是博時蛇口產園REIT運營數據的核心特征：出租率下降、租金下跌，兩項指標同時失守。唯一的亮點來自成本端。基金通過優化運營管理措施，有效控制了運營成本。2025年四季度出租率環比有所回升，這些措施正在起效。

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為何虧損？三重壓力疊加

凈利潤轉虧的背后，是多重壓力疊加。

第一，宏觀環境承壓。 產業園區的主要租戶是科技企業和創新型公司，它們的經營狀況與宏觀經濟高度相關。2024年以來，經濟下行壓力持續，企業擴張意愿不足，對辦公空間的需求自然下降。特別是中小型科技企業，它們是產業園的主要客群，也是受經濟波動影響最大的群體。

第二，供給過剩加劇。 項目周邊新增了多個競爭性項目。創享大廈、歐菲光研發總部，光明天安云谷一期等項目陸續入市，讓本已緊張的租賃市場更加激烈。年報披露，這些新增項目合計帶來超過10萬平方米的新增供應。

第三，估值重估。 資產減值大幅增加，反映了市場對產業園資產估值的重新定價。評估機構調整對未來現金流的預期，導致減值。這種估值重估，是2025年凈利潤轉虧的重要原因。

博時蛇口產園REIT的困境，并非個例。

2024年以來，多只產業園REIT的經營數據都出現不同程度下滑。出租率下降、租金承壓、資產減值增加，成為行業普遍現象。這背后，是整個產業園賽道的周期調整。

曾幾何時，產業園REIT是市場的“香餑餑”。首批上市后，監管層鼓勵擴募，多只新產品排隊待發。然而，隨著經營數據不及預期，市場熱情明顯消退。投資者開始重新審視這類產品的投資價值。

盡管短期承壓，政策層面仍在支持REIT市場的發展。擴募規則完善、資產類型拓展、投資者結構優化……這些長期利好并未改變。關鍵在于，REIT管理人需要提升運營能力，在供給過剩的環境中找到差異化競爭的優勢。

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周期輪回中的REITs

五年時間，博時蛇口產園REIT經歷了一個完整的產業周期。

2021年上市時，它承載著市場對“輕資產”模式的期待。2023年，它站上7140萬凈利潤的巔峰。2025年，它不得不面對虧損的現實。

這不是某一只REIT的失敗，而是整個行業的調整。產業園REIT的底層邏輯，是分享產業發展的紅利。當產業蓬勃向上時，租金上漲，出租率攀升、資產增值；當產業調整收縮時，一切又反向而行。

周期的力量面前，沒有人能獨善其身。但周期也意味著機會。

2026年，挑戰不會少。 出租率能否企穩、租金能否止跌、可供分配是否持續下滑，這些都影響著REIT的走向。但也有積極因素： 四季度出租率環比回升，說明運營措施正在起效；分紅依然穩定，高分紅特性仍在；萬海大廈、萬融大廈位于深圳南山核心區，長期資產價值仍在。

當估值處于低位、租金處于谷底時，那些熬過寒冬的資產，終將迎來復蘇的春天。

對博時蛇口產園REIT來說，2025年的虧損是暫時的，還是趨勢的開始？可供分配金額的下降，是曇花一現還是趨勢確立？答案，或許藏在2026年的數據里。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 透視丨博時蛇口REIT 2025年報：營收降14%、利潤轉虧、分紅首降