作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

得到“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)的陳田村，至少已經(jīng)擺脫可能爛尾的命運(yùn)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 全國(guó)最大的“汽配城”已走在重生的路上。

比起進(jìn)度停滯多年的其他舊改項(xiàng)目，陳田村舊改走得不快，但好在步履并沒(méi)有真正停下。盡管因?yàn)榱鲃?dòng)性問(wèn)題建設(shè)緩慢，但由富力操刀的首期安置房已在2024年交付，近期也迎來(lái)了不止一項(xiàng)好消息。

隨著多個(gè)舊改項(xiàng)目紛紛提速，廣州白云陳田村在接到115億元增量紓困資金的同時(shí)，也引入了兩位“重量級(jí)”嘉賓。

在各級(jí)政府協(xié)調(diào)下，由興業(yè)銀行牽頭聯(lián)合紓困各方制定的項(xiàng)目紓困盤(pán)活方案已獲廣州市政府批復(fù)同意，明確陳田村舊改將由興業(yè)銀行、富力集團(tuán)、華發(fā)建管3家企業(yè)共同改造開(kāi)發(fā)。

揮別昔日汽配城的繁華與握手樓的臟亂，得到“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)的陳田村，至少已經(jīng)擺脫可能爛尾的命運(yùn)。

陳田村往事

位于廣州市白云新城北部，陳田村是白云新城北部發(fā)展帶的門(mén)戶地區(qū)，再加上靠近白云山，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，改造也被寄予厚望。

而講起陳田村往日繁華，最有感觸的必定是廣州的老司機(jī)們。從一顆螺絲到舊車(chē)尾燈，從保險(xiǎn)杠到方向盤(pán)，在汽車(chē)發(fā)燒友的心目中，這個(gè)全國(guó)最大的汽配城的地位并不低于小朋友眼中的迪士尼。

店鋪挨著店鋪、輪胎和整箱零件堆在地上，往來(lái)吆喝和講價(jià)之間，跑車(chē)引擎聲帶來(lái)的熱鬧能夠持續(xù)到深夜。

但舊村走動(dòng)空間本就狹窄，還有汽車(chē)配件熱銷(xiāo)帶來(lái)的油污遍地與吵鬧噪音，這樣的熱鬧對(duì)于當(dāng)?shù)卮迕穸允且环N無(wú)法調(diào)和的苦惱。

于是，陳田村改造規(guī)劃在2013年4月進(jìn)行批前公示，正式走上舊改之路。

根據(jù)《白云區(qū)陳田村改造地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改征詢意見(jiàn)公示》，此次改造規(guī)劃的總面積達(dá)207.8萬(wàn)平方米，超過(guò)了當(dāng)時(shí)正在進(jìn)行的最大城中村改造項(xiàng)目琶洲村。

在規(guī)劃中，陳田村改造地塊包括4個(gè)規(guī)劃管理單元，將建設(shè)近50棟高層住宅，毛容積率從0.80提高到3.32，對(duì)應(yīng)增加了規(guī)劃道路和商業(yè)、教育面積，白云大道西側(cè)連片汽配城的商業(yè)用地主要用作復(fù)建住宅用地和融資住宅用地。

邁出第一步后，陳田村的改造路程起初也是在正軌上順利前行。

先是2014年，陳田村永泰片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批，確定以“三舊連片綜合開(kāi)發(fā)”模式打造示范區(qū)；2015年11月，改造方案獲廣州市原城市更新局批復(fù)，項(xiàng)目正式立項(xiàng)；2017年3月，陳田村召開(kāi)股東代表大會(huì)，通過(guò)《改造方案》《拆補(bǔ)方案》《招商原則》并公示，進(jìn)入籌備階段。

來(lái)到2019年3月，陳田村舊改項(xiàng)目擺上競(jìng)拍臺(tái)，最終經(jīng)過(guò)報(bào)價(jià)角逐，由富力收入囊中。

多年以來(lái)，富力早已在發(fā)展軌跡中烙上“舊改大戶”的印記，時(shí)任富力董事長(zhǎng)的李思廉也曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，舊城改造是富力開(kāi)發(fā)計(jì)劃中優(yōu)先考慮的項(xiàng)目。

在陳田村舊改之前，富力手中已有超過(guò)40個(gè)分布在全國(guó)范圍內(nèi)的已簽約舊改，其中大灣區(qū)內(nèi)已簽約項(xiàng)目便超過(guò)20個(gè)，涉及總建筑面積約超2000萬(wàn)平方米。

那一年的富力站在最輝煌的塔尖，手中營(yíng)業(yè)額與凈利潤(rùn)雙線增長(zhǎng)，對(duì)于陳田村舊改的期待也很高。有消息人士表示，富力或是希望借助陳田村的區(qū)位優(yōu)勢(shì)再現(xiàn)“獵德傳奇”。

將陳田村舊改拿到手后，富力快速動(dòng)了起來(lái)。

2019年5月，陳田村啟動(dòng)一期簽約拆除工作；同年7月，已完成約42萬(wàn)平方米集體物業(yè)拆除，超1500家商戶動(dòng)遷，租戶簽約率超過(guò)90%；11月，奠基儀式啟動(dòng)，陳田村一期復(fù)建安置工程正式開(kāi)工。

但故事在2020年迎來(lái)轉(zhuǎn)折，和大多數(shù)交由民企操刀的舊改項(xiàng)目命運(yùn)相似，富力的流動(dòng)性情況急轉(zhuǎn)直下，陳田村的改造進(jìn)程也在斷斷續(xù)續(xù)“卡帶”之中走走停停。

國(guó)家隊(duì)入場(chǎng)

沒(méi)有完全陷入停滯，卻也沒(méi)在預(yù)期節(jié)點(diǎn)中看到應(yīng)有成果，陳田村舊改就這樣卡在尷尬的中間地帶，度過(guò)了5年歲月。

實(shí)際上，富力在拿下陳田村舊改的那一年就開(kāi)始了出售資產(chǎn)、股權(quán)融資、減少拿地等一系列舉措，以此緩解現(xiàn)金流壓力。

資金鏈緊張是一顆懸在富力頭上的雷。陳田村舊改雖然在2019年就已動(dòng)工，但受疫情、舊改政策、行業(yè)周期等等影響，富力面臨的流動(dòng)性壓力令舊改項(xiàng)目陷入了融資、拆遷與建設(shè)進(jìn)度緩慢的泥潭。

2021年5月，陳田村村民對(duì)改造方案表決通過(guò)率超90%，首期安置房設(shè)計(jì)方案也獲得批復(fù)，但超過(guò)200萬(wàn)平方米的改造版圖中，已拆除部分只有66.05萬(wàn)平方米，完成率僅有三成。

舊改項(xiàng)目本就龐大而復(fù)雜，耗資高、耗時(shí)長(zhǎng)的特點(diǎn)對(duì)操盤(pán)方而言是非常大的考驗(yàn)。哪怕是經(jīng)驗(yàn)充足的舊改老手富力，2022年3月在公開(kāi)市場(chǎng)正式宣布違約之后，手中各項(xiàng)舊改都開(kāi)始步履維艱。

好在富力并沒(méi)有“擺爛”，陳田村舊改一期復(fù)建房在2023年5月宣布封頂，進(jìn)入裝修與配套階段。

盡管按照最初計(jì)劃，首批復(fù)建房應(yīng)該在2022年便完成建設(shè)。

富力一邊忙著賣(mài)資產(chǎn)和處理債務(wù)重組，另一邊還在獨(dú)自推動(dòng)著陳田村首期復(fù)建房施工進(jìn)度，最終在2024年8月開(kāi)啟了首批搖珠分房，同年12月正式收樓。

據(jù)介紹，復(fù)建住宅區(qū)首期項(xiàng)目新建住宅樓10棟共計(jì)1393套，總建筑面積約28萬(wàn)平方米，商業(yè)配套44.73萬(wàn)平方米，涉及數(shù)千戶居民的搬遷與新居安置。

不過(guò)，也因?yàn)楦涣Φ牧鲃?dòng)性困難，首期復(fù)建房進(jìn)度緩慢，二期地塊還有不少村民直到今年仍未搬離。

幸好，命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)今年終于降臨在陳田村。

廣州白云區(qū)政府在5月發(fā)布通知，收回陳田村全村的集體土地使用權(quán)。又過(guò)三個(gè)月，一則《征收土地公告》直接將陳田村二期將近30公頃的集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，為后續(xù)拆遷提前鋪路。

為此，征收公告提到，公告發(fā)布之日起15日內(nèi)，如果留守戶逾期未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，政府將依法啟動(dòng)“行政處理”，申請(qǐng)強(qiáng)制拆除。

征收土地使用權(quán)就像由紅轉(zhuǎn)綠的信號(hào)燈，再次按下陳田村舊改的加速鍵。

11月2日，陳田村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社官微宣布增量紓困資金到位，興業(yè)銀行作為出資方和資金監(jiān)管方，投入的專項(xiàng)資金規(guī)模或達(dá)到百億。

據(jù)了解，按照此前舊改估算，陳田村改造總投資額約為105億元。這也意味著，興業(yè)銀行入局帶來(lái)的“活水”足夠覆蓋陳田村舊改剩余區(qū)域建設(shè)所需要的資金。

或許考慮到富力當(dāng)前面臨著多重壓力，為了確保陳田村舊改不再走走停停，引入興業(yè)銀行的同時(shí)，陳田村還迎來(lái)了華發(fā)建管共同開(kāi)發(fā)。

也由于華發(fā)建管的入局，融資區(qū)原本已建好兩棟樓的富力富云山，在近日正式更名為“雲(yún)山境”，融資區(qū)剩余未建區(qū)域宣布重新啟動(dòng)。

據(jù)市場(chǎng)消息，原富云山A區(qū)由華發(fā)和富力共同運(yùn)營(yíng)，后續(xù)新建組團(tuán)全交給華發(fā)代建代管，富力徹底退出開(kāi)發(fā)。

最重要的資金問(wèn)題找到出路，又有“國(guó)家隊(duì)”華發(fā)建管參與建設(shè)，富力在陳田村也終于擺脫左支右絀的狀況，舊村蝶變或許已在不遠(yuǎn)處。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 廣州白云陳田村舊改演義 華發(fā)建管入場(chǎng)、興業(yè)銀行與富力角色