結合幾個月前轟轟烈烈的杭州土拍，宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發，折射的是開發商普遍面臨的盈利難題。
作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
在杭州首輪土拍中，按照原計劃，宋都本來是想拿三塊地，那是他們最舒適的狀態。但因為杭州是熱點城市，爭搶的房企太多，宋都一激動就拿了五塊地。因為開發商們的哄搶，杭州也成為22城首輪集中供地的最大贏家，兩天攬金1197億。集中拍地過后的2個月零12天，宋都發布了放棄競得土地使用權的公告：關于宋都退地，官方給的解釋很簡單：審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展謹慎作出的決策。結合幾個月前轟轟烈烈的杭州土拍，宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發，折射的是開發商普遍面臨的盈利難題。杭州首批集中供地的57宗地塊中，有41宗地塊拍至封頂，進入“火拼”自持比例的階段，其中12宗自持比例超過20%。此前有媒體計算過，在杭州首輪集中出讓中，由于“雙限”+高自持，擠壓了開發商的利潤空間，57宗地塊中能盈利的寥寥無幾。尤其是建發競得的主城區祥符東商住地塊，自持高達38%，扣除商業建面比率和自持比例，可售住宅建面僅在11%左右，已經相當于拿地自己住自己玩了。住宅產品售價是已知答案，自持部分不能出售，說白了就是長期租賃。如何經營，怎么盈利，一直是讓開發商頭疼的問題。濱江是杭州的老牌房企，以產品品質見長，在市場上享受高端溢價。連戚金興都說“爭取做到1%-2%的利潤”，更別提其他本土中小房企了，還有那些對市場不熟悉的外來房企了。宋都退掉的這塊位于杭州拱墅區的地，樓面價20962元/平方米，溢價率29.86%，自持21%。對比29500元/平方米的商品房限價，利潤空間難言可觀。如果不退，拿下開發具體有多少盈利？答案可能只有宋都知道。但問題是，7月份中旬，杭州出臺了一個新的 “限商墅令”。
該通知主要針對杭州市場上住宅項目中商鋪改建商墅的行為，覆蓋杭州十個區。商墅，簡而言之就是商鋪改建成的有40年產權的別墅。是在限墅令加碼，以及住宅限價后，開發商利用商業產品不限價的優勢，把他們打磨成高溢價產品，從而提高整盤的貨值和利潤。這類商墅產品因為擁有小區最好的景觀和位置，往往能賣出比商鋪更高的價格。同時因為不限購，面向的客群更廣，也更有價格提升的空間。雖然官方沒有正式出臺文件，但已經有開發商的商墅規劃更改后重新公示了。限商墅令出來后，有人發現融信此前公示的蕭政儲出【2021】34號地塊住宅項目規劃設計方案已經更改了。獨立布置的商墅將被底商取代，意味著房企想以獨棟商墅的形式變相拉高貨值的“小心思”完全被堵死。在此情況下，宋都一定是算出了項目開發的損失一定是比5000萬多很多，才會選擇退地這一“破財消災”的方式。不賺錢是杭州拍地房企普遍面臨的困境，但杭州開發商還存在著回款難的問題。去年，為了謹防出現“萬人搖”，政府在批預售證時做了排期，有意讓一批紅盤同時入市，通過分流來抑制樓市熱度過剩。這個政策，導致很多項目明明已經達到預售條件了，預售證卻動輒被卡上幾個月，開不了盤，回款就有問題。比如濱江，去年銷售額是1350億，回款約510億，這個數字本來可以更高，但因為有的項目取證目取證困難，到今年才開盤，影響了當年的結算情況。本來拿地快速開發，這些房企本來可以在多長時間內回款實現資金的再利用，但現在大環境不好，再加上預售證被卡，現金流吃緊，他們的處境更加岌岌可危。另外就是，今年以來全國各地的銀行基本上都掀起了一股“房貸荒”的現象。杭州也不例外，有的銀行直接不受理房貸業務，有的雖然受理，但放款期限被大大的延長。而那些賣得動的，明明賣了那么多房子，應該有那么多資金，回款卻被延遲了。并且這種政策是不可控的，開發商可以發揮的空間也極其有限。基于上述的市場因素，不少開發商想利用合作開發這條路也開始被堵死。杭州很多企業雖然在公開市場單獨拿地，但實際上后續都會引入合作方進行合作開發，典型如濱江，基本合作開發項目居多。在今年杭州首次集中供地中，宋都共拿了5塊地，除了退掉的這塊地，其余4宗均已正常進入開發流程，兩個臨安及一個富陽項目均已進行了項目公示。實際上，退掉的這塊地，據知情人士透露，在拿地前，宋都股份也談好了合作方，但事后合作方違約，造成宋都的處境變得十分尷尬。畢竟拿地前資金都已經安排好，合作方退出，牽一發而動全身。對于宋都而言，自己承擔17億元多的土地額也的確有資金壓力，無奈之下只能損失保證金退地。其中猜測最多的是寶龍，但經過與寶龍核實，寶龍與宋都有合作意向的是臨安地塊。據說雙方拿地前簽訂了備忘錄，但具體合作細則均未談定，等到地塊拿下后，面對如此高的自持比例，寶龍也被“勸退”，雙方終止了后續合作。實際上，杭州市場上這種合作方退出的例子在不斷增多。杭州是互聯網之都，是網紅新一線，且杭州人民都愛買房，基于對杭州市場的看好，開發商前赴后繼進入布局。越是熱點城市，進入門檻越高，不少開發商企圖通過合作來介入，但經過杭州樓市的敲打，他們發現：合作之前，這些房企之間其實也簽訂有“君子協議”，只不過為了保證整體利潤，保證能安穩活下去，他們寧愿折面子要里子，損失違約金退出合作。合作方退出后的一系列連鎖反應，便造成了站在明面上的房企，如宋都，在拿地之后損失保證金也要退地。總的來說，宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發，折射的是開發商普遍面臨的盈利難題。在這種趨勢下，多元化拿地的重要性更加凸顯。今后房企通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力，將是平滑利潤率的一大出口。同時，在招拍掛市場，房企拿地也會更趨于理性，更注重現金流的管控，也更關注項目的去化率和資金的利用率。還想說的是，在高杠桿、高負債實現彎道超車很難重現后，從規模轉向品質的房企只剩下了一條路——進一步加強精益管控，向管理要紅利。
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首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發了
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