重點(diǎn)城市當(dāng)前的土拍規(guī)則中，對購地資金來源均保留了嚴(yán)格的自有資金要求，也即土地競拍保證金、土地款均不得為融資款，包括股東借款也不行。在具體購地資金要求方面，則一般表述如下：“競買人的購地資金（含競買保證金、出讓價(jià)款）來源應(yīng)符合我國法律法規(guī)政策規(guī)定。競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等”。

在土拍政策的調(diào)整方面，目前變化最大的就是土地款可以分期繳納，比如大部分重點(diǎn)城市都允許房企剩下一半或者最后一筆土地款在半年內(nèi)或一年內(nèi)繳完。房企競得土地后，不管是一線城市的北京還是二三四線的其他城市，目前大部分城市都給項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建、施工辦證等開通了綠色通道，因此競得土地后大型房企一般半年左右就能滿足“432”的開發(fā)貸申請條件，快的甚至是能進(jìn)入到滿足預(yù)售申請條件的階段，而達(dá)到這兩個節(jié)點(diǎn)前房企的土地尾款都還沒到達(dá)政府規(guī)定的支付時(shí)間。對于重點(diǎn)城市地產(chǎn)項(xiàng)目在滿足開發(fā)貸申請條件之前的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)來說，土地款融資肯定碰不得，因?yàn)檫@是高壓線，各地的招拍掛文件里面都有明確的限制性規(guī)定，那房企未繳完地價(jià)的情況下開發(fā)建設(shè)階段的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用融資是否能介入呢？我們注意到，對于這種土地款分期繳納的項(xiàng)目，房企取得土地后有開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的融資需求但土地款卻還沒到期繳納完畢的，銀行、信托、私募等機(jī)構(gòu)其實(shí)都無法介入開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的融資，也即這類項(xiàng)目在繳完土地款之前受監(jiān)管的金融類機(jī)構(gòu)都無法介入其前融業(yè)務(wù)。值得一提的是，如果地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)并不為銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等政府部門監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)或投資管理機(jī)構(gòu)，且資金來源也不涉及到募集，那對于這類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用融資需求來說，此類地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)仍舊可以正常操作，尤其是以真股、明股實(shí)債等方式進(jìn)行操作的融資產(chǎn)品。以我們最近在處理的融資項(xiàng)目為例，目前基本上都是分期繳納土地款的項(xiàng)目類型。

需說明的是，非重點(diǎn)城市或者未限制土拍資金來源的城市，所屬區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的前融業(yè)務(wù)中，土地款融資方面，除了銀行、信托、私募等受監(jiān)管機(jī)構(gòu)外，其他地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)仍舊存在業(yè)務(wù)切入空間；而對于房企繳完土地款后的前融業(yè)務(wù)，則信托、私募等機(jī)構(gòu)都可以正常介入。當(dāng)然，對于分期繳納土地款的項(xiàng)目，在房企未繳完土地款之前，銀行、信托、私募等受監(jiān)管機(jī)構(gòu)同樣不得提供土地款或開發(fā)建設(shè)費(fèi)用等前期融資。而只要房企已滿足“432”的要求，則肯定會優(yōu)選銀行或信托的低成本的開發(fā)貸融資，而不會再選擇高成本的前融資金。