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專注企業債務紓困與價值重組的實戰筆記?服務銀行、AMC、政府平臺及民營企業?涅槃貸 3.0 開創踐行者?以 “鐵算盤、鐵賬本、鐵規章” 重塑信用。
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
信用債成為其實現資本閉環的重要工具。
剛剛完成重組的金隅集團，再次站到鎂光燈下。
11月18日，金隅集團發布消息稱，該公司擬面向專業投資者公開發行2021年公司債券（第一期），擬發行規模不超過20億元。
今年以來，房地產行業總體融資難已成為事實，當下各融資渠道緊縮仍在持續。數據顯示，1-10月，房企在信托、境內債、資產證券化和境外債渠道共獲得16501.9億元資金支持，同比下降18.6%，降幅較1-9月擴大4.1個百分點。
對金隅集團而言，上述債券主要用于償還到期債務。接二連三的信用債成為其實現資本閉環的重要工具。
如今，時間來到11月，償債壓力仍在。月內，保利、招商蛇口、建發等房企紛紛啟動在銀行間市場注冊發行債務融資工具，金隅也不例外。
11月18日，北京金隅集團股份有限公司發布2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書稱，擬發行規模為不超過20億元的公司債。
事實上，經金隅集團第五屆董事會第十六次會議、2019年年度股東大會審議通過，并經中國證券監督管理委員會注冊，其債券注冊總額為不超過80億元（含80億元），采用分期發行的方式，該期債券為第二期發行，發行規模為不超過20億元（含20億元），該期債券募集資金扣除發行費用后，擬全部用于償還銀行貸款及其他債務融資工具。
據觀點指數不完全統計，年內，金隅集團已完成發行125億元債券，募資方式包括公司債、超短期融資債券等等。
數據來源：公開信息、觀點指數整理
一方面，從融資利率來看，有著國資背景的金隅集團，可以長期保持相對低廉的融資成本。今年以來，該公司發行的債券當中，利率最高的是三天前發行的15億元可續期公司債券（第一期），融資成本在3.28%。
整體來看，2020年全年，金隅集團對外融資增加28億元，融資成本降低44個基點，而今年上半年，該公司，新融資成本同比降低77個基點，長期融資占比提高3個百分點。
另一方面，金隅集團偏愛超短期融資券，在年內發行的125億元債券中，超短期融資券共計100億元，占據八成。
事實上，短期融資券屬于房企融資的補充性金融工具，因其利率低、發行快，被視為房企緩解資金緊張的高效融資工具，今年以來，包括越秀地產、招商蛇口、金地集團、陽光城、濱江集團、華遠地產等均涉足超短期融資券的范疇。
此前，監管部門對交易所債券發行業務進行窗口指導，要求對房企借新債還舊債發行時間只能在回售登記登記期結束后，且不允許轉售，“借新還舊”的資金只能用于償還舊債本金，不能用于償還舊債利息。
也就意味著，對房地產企業而言，新發行的債券大多只能用于償還舊債，金隅也不例外。
募集說明書中，金隅集團明確，本期債券募集資金不用于購置土地，不用于房地產業務及建材業務，不轉借他人使用，不用于彌補虧損和非生產性支出。
同時，上述資金扣除發行費用后，擬全部用于償還建設銀行6億元貸款、北京銀行4億元貸款，以及一筆10億元于12月3日到期的超短期融資券。
事實上，面對2021年的償債高峰期，金隅同樣有壓力，財報透露，截至2021年6月末，金隅集團有息負債余額為1,040.62億元，其中1年內到期的短期債務合計金額約為453.27億元，占比43.55%。
對于臨期負債，金隅也提到，目前公司已制定通過自有資金、利用剩余授信額度、進一步實施債務工具融資等方式的償債安排償還。
成立于1992年的金隅集團，是由原北京市建材工業局逐步轉變而來，經過多年的發展，該公司已從單一的建材產品生產商發展成為擁有金隅新型建材制造、金隅地產、金隅現代服務業為核心產業鏈的綜合企業。
房地產業務方面，金隅擁有三十多年歷史，是北京三大國企之一，目前已進入北京、上海、天津、重慶等城市。此前有研究報告指出，除商品房用地外，金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業用地儲備，未來若逐步轉換成商住開發項目，該部分資產有望獲得重估。
正因如此，金隅一直被外界稱作潛藏的京城“地主”。
翻看財報可以發現，經過重組的金隅，尚待實現銷售的釋放。數據顯示，2018年至2020年，金隅地產分別實現簽約金額220.32億元、259.46億元、522.33億元，分別同比增長37.02%、17.77%、101.31%；而2021年上半年，金隅地產實現簽約銷售額227.59億元，簽約面積88.59萬平方米。
不過去化速度較慢，是金隅業績承壓的原因之一。截至今年6月，該公司在一二線城市擁有29個竣工未售項目，總建筑面積達到632.23萬平方米，其中，位于杭州市江干區景芳三堡的金隅中鐵諾德·都會森林，去化99.30%，成為其中去化最快的項目；而位于北京市房山區閻村鎮的金林嘉苑項目去化僅33.25%。
事實上，在2016年，在金隅集團推進金隅冀東戰略重組之時，該公司就曾提到，“戰略重組冀東水泥后，房地產業務將成為公司今后的核心業務”。
隨后，雙方先后經歷股權重組、資產重組等多種方式工作，終于在2021年6月結束了長達五年的重組之旅。如今，雙方的戰略重組落下帷幕，金隅集團的地產業務并未成為其業績頂梁柱。
財報透露，上半年，金隅集團共計實現營業收入577.1億元，其中，水泥業務實現營業收入193.9億元，新型建材實現營收192.9億元，房地產收入177.2億元，物業投資與管理板塊實現主營業務收入21.3億元，各業務收入占比分別為33.6%、33.43%、30.71%、3.69%。
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原標題： 金隅余糧 京城地主80億公司債平衡術
