作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

談判的關(guān)鍵或許在于議案2中要求追加增信措施，包括但不限于深鐵或其他深圳國企提供的全額不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保或抵質(zhì)押措施。

觀點網(wǎng) 一波未平一波又起，就在萬科尋求將旗下第二支中票也展期一年的同時，該公司首個尋求展期的中期票據(jù)三份議案均未獲通過。

12月13日，據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會系統(tǒng)，“22萬科MTN004”首次持有人會議表決結(jié)果顯示，三份議案均未獲90%以上贊成而失效。

5個工作日寬限期

該筆中票為“22萬科MTN004”，于2022年12月13日發(fā)行，期限3年，發(fā)行總額20億元，利率3.00%。債券有效申購家數(shù)4家，有效申購金額21億元，債券主承銷商兼簿記管理人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司，聯(lián)席主承銷商為中國銀行股份有限公司。

這筆中票原定本金兌付日為2025年12月15日，截至債權(quán)登記日2025年12月9日，“22萬科MTN004”持有人或持有人的代理人共計20家機(jī)構(gòu)，而參加會議的持有人或持有人代理人18家。

根據(jù)萬科披露的三份債券議案：議案1為調(diào)整中期票據(jù)本息兌付安排，該議案未設(shè)增信，同意該議案的持有人共0家，有效表決權(quán)數(shù)額為0；反對該議案持有人共16家，占總表決權(quán)數(shù)額的76.70%，議案未獲通過。

議案2為追加投資人可接受的增信措施，有條件調(diào)整中期票據(jù)本息兌付安排的議案。同意本議案的持有人或持有人代理人共7家，占總表決權(quán)數(shù)額83.40%；反對本議案的持有人共11家，占總表決權(quán)數(shù)額16.05%，其他表決權(quán)均棄權(quán)，同意比例未超過90%，議案未獲通過。

議案3為調(diào)整中期票據(jù)本息兌付安排、追加增信措施。同意該議案的持有人共1家，占總表決權(quán)數(shù)額18.95%；反對本議案的持有人共16家，占總表決權(quán)數(shù)額76.70%，同意比例未超過90%，議案未獲通過。

據(jù)觀點新媒體此前總結(jié)，議案1為本金、利息均一年后支付；議案2為本金展期一年，利息正常支付，還須提供深圳國資背景的增信措施；議案3為為本金展期一年，利息正常支付，但不強(qiáng)求帶有國資背景。

若展期方案獲通過，萬科將贏得至少一年緩沖期，為資產(chǎn)處置及銷售回款爭取時間。

萬科方面還曾表示，如果持有人不投票贊成“22萬科MTN004”展期一年的提議，公司將利用寬限期繼續(xù)與持有人們進(jìn)行談判。而且，萬科早前還曾希望將寬限期從5天延長至30天。

但根據(jù)萬科該筆債券募集說明書，議案通過需持有本期債務(wù)融資工具表決權(quán)超過總表決權(quán)數(shù)額90%持有人同意，但對未能按期足額償付債務(wù)融資工具本金或利息的違約情形設(shè)定了5個工作日的寬限期，若發(fā)行人在該期限內(nèi)對所述債務(wù)進(jìn)行了足額償還，則不構(gòu)成發(fā)行人在本期債務(wù)融資工具項下的違約。

當(dāng)下，萬科還有5個工作日的寬限期與投資者談判。

談判的關(guān)鍵或許在于議案2中要求追加增信措施，包括但不限于深圳市地鐵集團(tuán)有限公司或其他深圳國企提供的全額不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保或抵質(zhì)押措施。

該方案下，展期前已產(chǎn)生的利息將于原付息日2025年12月15日正常兌付，本金展期至2026年12月15日。該議案還明確，萬科在償付后續(xù)到期債券本金之前需先行全額兌付本期債券尚未償付的本息。

按此推測，如果五天內(nèi)深鐵集團(tuán)愿意追加擔(dān)保，再開一次持有人會議，通過議案2的可能性將大于其他議案。

但深鐵愿意追加擔(dān)保的可能性是多少？

截至2025年11月初，萬科年內(nèi)已償付境內(nèi)外債券約303.25億元。在這一年，深鐵集團(tuán)對萬科共提供9次借款支持，涉及金額約合257億元。另在萬科年內(nèi)償付的債務(wù)中，來自于深鐵的信用借款達(dá)到165.22億元，占比超過一半。

萬科化債抉擇

“22萬科MTN004”發(fā)行后15天的12月28日，萬科又發(fā)布了“22萬科MTN005”的發(fā)行申購、配售、分銷情況公告。

“22萬科MTN005”債券期限3年，起息日為2022年12月28日，兌付日為2025年12月28日，計劃發(fā)行總額37億元，實際發(fā)行總額37億元，利率3%，簿記管理人和主承銷商為交通銀行股份有限公司，聯(lián)席主承銷商為中國郵政儲蓄銀行股份有限公司。

據(jù)上海清算所2025年12月5日晚間公告顯示，萬科將在12月22日召開“22萬科MTN005”持有人會議，商議該債券展期事宜，會議召集人為交通銀行。

觀點新媒體獲悉，截至目前，萬科還有16筆存續(xù)債券，包括多筆公司債、中期票據(jù)和企業(yè)ABS，規(guī)模合計217.98億元。其中，將在一年內(nèi)到期的債券有8筆，規(guī)模157.53億元。

值得注意的是，2025年末至2026年上半年仍是萬科償債高峰。截至2026年末，萬科將到期或行權(quán)的債券金額超過220億元。

因此，深鐵集團(tuán)的追加擔(dān)保需要綜合考量萬科紓困與集團(tuán)資源分配之間的權(quán)衡。在萬科僅剩5個工作日寬限期的緊迫形勢下，深鐵集團(tuán)的最終選擇，或?qū)⑿嫫鋵τ谌f科化債的態(tài)度。

與此同時，也有市場聲音猜測另一種可能性——萬科或以即將走上舞臺的商業(yè)不動產(chǎn)REITs為階梯，籌集資金還款。

此前于2025年11月，中國證監(jiān)會就推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點公開征求意見，擬將商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs基礎(chǔ)上，推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs品種。

外部籌集資金之外，萬科于今年前九個月出售資產(chǎn)的現(xiàn)金流入約44億元，目前仍在加速處置資產(chǎn)“變現(xiàn)”，比如已將持有的貝殼股票悉數(shù)賣出。

11月24日，據(jù)深交所消息顯示，針對投資者提出的萬科當(dāng)年投資的貝殼股票是否出售的問題，萬科回應(yīng)表示，持有的貝殼股票已經(jīng)全部出售。

據(jù)萬科2025年上半年財報顯示，截至2025年上半年末，萬科投資性房地產(chǎn)用于抵質(zhì)押及擔(dān)保的余額已達(dá)800億元，投資性房地產(chǎn)抵押比例約合58.2%。

面對當(dāng)前情況，萬科正著力穩(wěn)固銷售基本盤，并繼續(xù)推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，前三季度實現(xiàn)合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)前三季度實現(xiàn)收入435.7億元，同比增長1.1%，占營收比重提升至27%，租賃住宅業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入27.4億元，同比增長4.4%。

此外，前三季度萬科商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)營收62.1億元，整體出租率92.1%，客流、銷售額同店同比分別增長5.0%、3.8%；物流領(lǐng)域，物流倉儲業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入31.8億元，同比增7.4%。 其中冷鏈營業(yè)收入16.8億元，同比增長24.4%，營收表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

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原標(biāo)題： 萬科“生死時速” 距離違約還有五個工作日？