作者：地產十一郎

來源：地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

70城房價數據剛出爐，一線樓市直接炸了——北京、上海、廣州、深圳全線上漲。

很多粉絲后臺問我：樓市到底觸底沒有？

別光盯著房價，先看一組更關鍵的數據：一季度居民信貸。

真相，藏在錢的流向里。

一季度居民新增貸款2967億，去年同期是1.04萬億，同比暴跌71.5%。

居民存款反而猛增7.68萬億，貸款增速跌到5.7%，歷史最低。

3月居民中長期貸款，同比還是少了2094億。

一邊是成交量翻倍、樓市熱火朝天；

一邊是居民不借錢、貸款砍七成。

詭異嗎？一點都不詭異。

我直接給結論：這輪一線復蘇，是無杠桿復蘇。

不是放水催起來的，不是加杠桿炒起來的，是真金白銀、全款/高首付、置換改善撐起來的行情。

01

過去20年，樓市邏輯是：放水→加杠桿→房價漲。

利率一降、首付一降，大家搶著貸款上車。

現在呢？

LPR降到3.5%，首套利率低至2.6%-3.1%，首付最低15%，上百城取消限購限貸。

政策松到天花板，但居民就是不借錢。

誰在買？我給你拆透：

1. 置換大軍：賣舊買新，用賣房錢+現金，幾乎不加杠桿，撐起成交主力。

2.現金改善客：房價回調20%-30%，覺得到位，直接全款，對利率無感。

3. 高首付買家：政策允許15%首付，實際成交普遍40%-60%，主動少貸款。

總結一句話：現在買房的人，花的是自己的錢。

02

再看供給端，信號更炸：

一季度新開工同比-20.3%，地產投資-11.2%，開發商沒錢拿地、沒錢開工。

但一個被忽略的關鍵數據：商品房待售面積7.86億㎡，同比-0.1%。

別小看這0.1%，這是51個月以來首次下降。

庫存拐點，正式來了。

需求起來、供給收縮，供需剪刀差越拉越大。

按這個節奏，12-18個月后，一線與強二線會出現明顯供需缺口。

三四線依然過剩，但核心城市庫存，正在悄悄被吃掉。

價格支撐，已經筑牢。

但復蘇能不能持續，這是很多人來咨詢我的問題。對此，十一郎認為，復蘇到底能持續，能持續多久，重點要看著四個關鍵點：

1. 置換鏈條不能斷：二手成交必須連續3-5個月站穩，北京1.5萬套+、上海2.5萬套+，才算趨勢確立。

2. 居民預期不能弱：居民的收入不用大漲，但一定不能惡化，信心比黃金重要。

3. 政策不能收緊：現在是十年最松窗口，一收就涼。

4. 利率不能反轉：外部變數大，低利率環境必須穩住。

那怎么區分是“小陽春持續”還是“趨勢性復蘇”呢？我的建議是，盯以下四個指標：

 4-5月一線二手成交量

 居民中長期貸款降幅是否收窄

 新開工降幅是否繼續擴大

 核心區二手房掛牌量是否收縮

03

最近，一線樓市的復蘇收到了很多機構的看多，高盛都發話了：上海、深圳到2028年底累計漲幅看15%。

外資不再看空，人民幣資產進入避險籃子。

再落到真實的人的層面。北京樓市交易量的上漲，帶動著很多人的情緒。最近，十一郎身邊很多朋友都在問我，今年的房子到底會不會漲？

關于今年要不要買房或者換房，我在這里統一回答一下。

第一，還是要看自己的需求，不要偏離需求買房。

第二，北京樓市無論是新房還是二手房，分化十分嚴重，同一個城市同一個一個板塊中，都會有東邊的小區會漲，隔壁西邊的小區會降的情況。所以，不要蒙著眼買房，一定要找身邊信任的房產老炮咨詢下，做客觀的分析評估。

第三，想投資的，不建議投房產，可以考慮其他資產。

第四，想改善的，建議置換，或者直接一步到位；剛需朋友，強烈建議今年入手。

對于真正有居住需求的寶子們，2026年的確是一個好時機，那至于房子到底會不會漲，我想說，現在的房子最珍貴的不是漲價，是流動性。

雖然是居住需求，但房價的漲跌決定著一個家庭的財富支柱，房子再漲，沒人接盤，照樣變不了現。所以，當樓市從“掛兩年沒人看”，到“掛兩周有人約”，這才是復蘇的底氣。

經過幾年的房價下跌通道，現在的房價已經跌進了人們的預期價位里。但在收入持續收窄的環境里，大家伙都是拿真金白銀在為自己安個家。

無杠桿，才是真健康。

真金白銀，才能走得遠。

一線樓市，這波不一樣。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 一線樓市大變局！不靠杠桿，這才是真復蘇