作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

京東REIT業(yè)績(jī)穩(wěn)健向好，并持續(xù)給投資人帶來(lái)高比例的、高頻次的現(xiàn)金分紅回報(bào)。

觀點(diǎn)網(wǎng) REITs是打通重資產(chǎn)“投融管退”資本循環(huán)的重要環(huán)節(jié)。

今年初，已上市的REITs接連披露2025年資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。能夠發(fā)現(xiàn)，物流倉(cāng)儲(chǔ)板塊出租率階段性企穩(wěn)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)仍呈現(xiàn)分化，關(guān)聯(lián)租戶及頭部運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目展現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)韌性。

體現(xiàn)在出租率上，關(guān)聯(lián)方租戶占比較高項(xiàng)目保持較強(qiáng)穩(wěn)定性，比如京東REIT、順豐REIT以及中外運(yùn)REIT，四季度末出租率分別為100%、95.9%以及97.8%。

一直以來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施在物流業(yè)態(tài)中作為為流通提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施而存在，過(guò)去幾年，基于優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)組合及京東產(chǎn)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理，京東REIT業(yè)績(jī)穩(wěn)健向好，并持續(xù)給投資人帶來(lái)高比例的、高頻次的現(xiàn)金分紅回報(bào)。

滿租項(xiàng)目年度二次發(fā)布擴(kuò)募公告

從披露的2025年四季度數(shù)據(jù)來(lái)看，京東REIT經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健。

公告顯示，四季度京東REIT錄得收入2703.51萬(wàn)元，可供分配金額1434.92萬(wàn)元，實(shí)際分配金額2002.5萬(wàn)元，年化現(xiàn)金流分派率4.03%。

京東REIT通過(guò)專項(xiàng)計(jì)劃持有3個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司100%股權(quán)，項(xiàng)目分別位于重慶、武漢、廊坊三個(gè)物流節(jié)點(diǎn)城市，合計(jì)建筑面積約35.1萬(wàn)平方米，合計(jì)可供出租面積約34.13萬(wàn)平米。報(bào)告期末，三個(gè)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目均保持100%出租率。

值得關(guān)注的是，3月27日，京東REIT發(fā)布正式啟動(dòng)二次擴(kuò)募工作，擬購(gòu)入京東產(chǎn)發(fā)旗下北京、昆明、廣州三個(gè)成熟運(yùn)營(yíng)的物流園，進(jìn)一步優(yōu)化基金資產(chǎn)組合。這是自2025年7月以來(lái)，京東REIT在一年內(nèi)第二次發(fā)布擴(kuò)募公告。

本次二次擴(kuò)募公告涉及三處資產(chǎn)，分別為：位于北京市大興區(qū)的大興空港項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“北京項(xiàng)目”）、位于昆明市官渡區(qū)的昆明空港項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“昆明項(xiàng)目”）、以及位于廣州市花都區(qū)的廣州花都空港項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“廣州項(xiàng)目”）。

二次擴(kuò)募將與現(xiàn)有資產(chǎn)及首次擴(kuò)募資產(chǎn)形成戰(zhàn)略互補(bǔ)，進(jìn)一步完善“核心-樞紐-門戶”聯(lián)動(dòng)的全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)布局。

倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施是實(shí)體工業(yè)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)，選址是決定效率的基礎(chǔ)。京東REIT二次擴(kuò)募項(xiàng)目均位于核心供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)城市。其中，北京大興項(xiàng)目位于首都國(guó)際航空樞紐核心區(qū)，依托國(guó)家樞紐級(jí)航空網(wǎng)絡(luò)和京津冀經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)華北市場(chǎng)與全球供應(yīng)鏈的高效聯(lián)動(dòng)；廣州花都項(xiàng)目地處粵港澳大灣區(qū)國(guó)際航空樞紐，憑借白云機(jī)場(chǎng)空港樞紐及成熟的多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，能深度覆蓋珠三角制造業(yè)與消費(fèi)市場(chǎng)；昆明空港項(xiàng)目則立足“一帶一路”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，充分發(fā)揮航空港的樞紐功能，進(jìn)一步織密西南地區(qū)空港物流網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

此前首次擴(kuò)募資產(chǎn)同樣錨定核心交通樞紐。合肥是國(guó)務(wù)院認(rèn)定的長(zhǎng)三角重要中心城市，國(guó)家級(jí)綜合交通樞紐，兼具中部先進(jìn)制造基地、區(qū)域科創(chuàng)高地與國(guó)際航空貨運(yùn)中心職能，已構(gòu)建起輻射全國(guó)、貫通全球的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。西安更是西北五省不可替代的物流中樞，也是全國(guó)首個(gè)內(nèi)陸型“4樞紐1基地”國(guó)家物流樞紐（陸港型/空港型/生產(chǎn)服務(wù)型/商貿(mào)服務(wù)型+骨干冷鏈基地）。

通過(guò)構(gòu)建“京津冀-長(zhǎng)三角-長(zhǎng)江中游-成渝-西南”五大多元化核心經(jīng)濟(jì)圈網(wǎng)絡(luò)，京東REIT將充分融入國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和“一帶一路”建設(shè)大局。顯著提升底層資產(chǎn)對(duì)全國(guó)核心經(jīng)濟(jì)帶與國(guó)際合作的覆蓋密度；形成“點(diǎn)-線-面”聯(lián)動(dòng)的物流網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)供應(yīng)鏈穩(wěn)定性與輻射能力，是對(duì)已持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目覆蓋區(qū)域的有力補(bǔ)充。

除此之外，擴(kuò)募之后基金總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模將同時(shí)增加，擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目將為基金提供額外的可供分配收入來(lái)源，抗風(fēng)險(xiǎn)能力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

若兩次擴(kuò)募順利完成，京東REIT的倉(cāng)儲(chǔ)管理規(guī)模將提升至超過(guò)87萬(wàn)平方米。據(jù)目前經(jīng)營(yíng)情況，擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)情況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

該基金指出，此次擴(kuò)募符合基金投資策略，是對(duì)已持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，可以有效分散資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)，有利于拓展基金持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)資產(chǎn)組合，使該基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)兼具成長(zhǎng)性。“常態(tài)化擴(kuò)募基于京東產(chǎn)發(fā)對(duì)公募REITs平臺(tái)的長(zhǎng)期布局與持續(xù)投入。公司具備充足的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備，未來(lái)將持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)組合、提升運(yùn)營(yíng)管理水平，依托穩(wěn)健的資產(chǎn)底盤，力爭(zhēng)為投資者提供更為持續(xù)、穩(wěn)定的回報(bào)。”

打通“投融管退”

產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，在京東REIT歷史項(xiàng)目續(xù)租過(guò)程中，沒(méi)有產(chǎn)生任何空置期，租金延續(xù)性非常好。同時(shí)服務(wù)的租戶京東物流作為行業(yè)頭部企業(yè)，業(yè)務(wù)健康財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資信良好、履約能力強(qiáng)，大幅降低了由于租戶業(yè)務(wù)不穩(wěn)定帶來(lái)的租金收繳風(fēng)險(xiǎn)。

發(fā)布二次擴(kuò)募事項(xiàng)同日，京東REIT對(duì)外披露廊坊項(xiàng)目主要承租人續(xù)租情況，自2026年5月起，廊坊項(xiàng)目公司與主要承租人北京京訊遞續(xù)租首年起始凈有效租金為27.68元/平方米/月，續(xù)簽租約租期內(nèi)的平均凈有效租金為29.87元/平方米/月。

在廊坊項(xiàng)目續(xù)租后，京東REIT2026年一季度末加權(quán)平均剩余租期也將由1102天提高至1773天。

過(guò)去幾年，行業(yè)整體呈現(xiàn)空置上升和租金下探的調(diào)整期。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2026年各市場(chǎng)高標(biāo)倉(cāng)租金走勢(shì)的分化將更加明顯。隨著華東和華北新增供應(yīng)量顯著下降，區(qū)域內(nèi)大部分市場(chǎng)的租金跌幅將顯著收窄。空置率降至個(gè)位數(shù)區(qū)間的武漢、重慶、成都和青島有望迎來(lái)租金企穩(wěn)回升，而持續(xù)供不應(yīng)求的寧波租金增長(zhǎng)將進(jìn)一步加速。

上市以來(lái)，京東REIT底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理各項(xiàng)指標(biāo)亦表現(xiàn)穩(wěn)健，這基于原始權(quán)益人兼外部管理機(jī)構(gòu)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力。

整體來(lái)看，依托于良好的產(chǎn)業(yè)基因，即使在市場(chǎng)處于相對(duì)弱周期情況下，京東產(chǎn)發(fā)旗下物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目也具有比較強(qiáng)的內(nèi)生韌性，專注資產(chǎn)質(zhì)效提升，并敏銳捕捉市場(chǎng)趨勢(shì)，提供符合客戶需求的高水準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施，確保全國(guó)范圍內(nèi)資產(chǎn)保持90%以上高出租率。

這種深度的資產(chǎn)管理能力，使京東產(chǎn)發(fā)的倉(cāng)儲(chǔ)空間，從簡(jiǎn)單的空間載體轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘?yīng)鏈效率、降低綜合成本的基礎(chǔ)設(shè)施，成為底層資產(chǎn)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流與成長(zhǎng)潛力的保障。

這種運(yùn)營(yíng)能力，也是公募REITs實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)。目前來(lái)看，REITs作為重要的金融工具，已成為重資產(chǎn)的一種“解題方式”。

現(xiàn)代物流業(yè)是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)緊密融合的基礎(chǔ)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ)是物流的必要載體，是支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。但物流資產(chǎn)具備重資產(chǎn)屬性，往往需投入大量資金且投資回收周期長(zhǎng)，項(xiàng)目退出是一個(gè)很難的事情。

“投融管退”環(huán)節(jié)不分輕重，如果資本化被打通，那么運(yùn)營(yíng)邏輯則得以閉環(huán)，長(zhǎng)期的資金壓力將得以舒緩。

所以，對(duì)這類資產(chǎn)持有者而言，REITs能夠激活重資產(chǎn)物業(yè)價(jià)值，加速前期投資資金回流和收益兌現(xiàn)，加快公司投融資循環(huán)，增強(qiáng)公司持續(xù)投資能力。

作為權(quán)益型融資工具，REITs可拓寬公司的融資渠道，改善公司流動(dòng)性、降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化長(zhǎng)期資本結(jié)構(gòu)，有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

京東產(chǎn)發(fā)于2023年便開始探索這一模式，也是首單發(fā)行倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs的民營(yíng)企業(yè)。

這對(duì)投資者而言亦有益處--公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式清晰、收益穩(wěn)定性高且具有強(qiáng)制分紅條款，此類資產(chǎn)能夠滿足中長(zhǎng)期配置需求和低利率環(huán)境下機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)高息資產(chǎn)的配置。

近年來(lái)，債券收益率進(jìn)入低利率時(shí)代，REITs這類有穩(wěn)定分紅特性的安全資產(chǎn)備受投資者青睞。以京東產(chǎn)發(fā)REIT為例，該基金2025年完成4次分紅，發(fā)行至今累計(jì)分紅2.09億元，分紅比例接近100%。

隨著中國(guó)市場(chǎng)內(nèi)需提振和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的宏觀大勢(shì)，倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)需求修復(fù)。有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)四十多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)2025年全年凈吸納面積1600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超兩成。

在此背景下，京東REIT未來(lái)有望成為“穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)+行業(yè)增長(zhǎng)”的雙重載體，發(fā)揮行業(yè)標(biāo)桿的引領(lǐng)示范效應(yīng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 滿租運(yùn)營(yíng)與擴(kuò)募效應(yīng) 京東REIT的資產(chǎn)底色